1

Tips en advies in verband met vastgoed

Verhuurder die onvoldoende isoleert, riskeert sanctie

De tijd dringt voor wie een huis of een appartement verhuurt. Want vanaf volgend jaar dreigt uw huurwoning ongeschikt te worden verklaard als het dak onvoldoende geïsoleerd is. Ook dubbele beglazing wordt verplicht. Aan welke normen moet uw woning voldoen, en voor welke investering krijgt u nog premies?

Eerst even dit: we hebben het niet over de strenge energiedoelstellingen die Vlaanderen tegen 2050 oplegt, maar over de minimumnormen waaraan een woning moet voldoen, zodat uw huurder er menswaardig in kan leven. ‘Het gaat om een absolute ondergrens’, zegt Dorien Van Cauwenberge van het Agentschap Wonen-Vlaanderen, dat samen met de gemeenten waakt over de kwaliteit van woningen in Vlaanderen.
Zo is sinds 1 januari 2015 de Vlaamse dakisolatienorm van kracht. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over een minimum aan dakisolatie moeten beschikken. Dat betekent dat uw isolatie een R-waarde van minstens 0,75 m²K/W (vierkante meter kelvin per watt) moet hebben. ‘Dat komt overeen met een isolatiedikte van 3 à 4 centimeter, afhankelijk van het type materiaal’, zegt Van Cauwenberge.
Waarom moet u zich reppen om de minimumnorm voor dakisolatie te halen? Omdat uw huurwoning ongeschikt kan worden verklaard. ‘De minimumnormen zijn van toepassing op alle woningen in Vlaanderen, maar de administratieve en strafrechtelijke handhaving is toegespitst op de huurmarkt’, zegt Van Cauwenberge. Zonder een minimum aan dakisolatie riskeert u strafpunten bij een controle. Als uw huurder twijfelt aan de kwaliteit van de woning, kan hij naar de gemeente stappen om zo’n controle te vragen en een procedure tot ongeschiktverklaring op te starten.
Facturen
Tot nog toe resulteerde onvoldoende dakisolatie niet in genoeg strafpunten om de woning meteen ongeschikt te laten verklaren. Dat verandert op 1 januari 2020. Voldoet uw dak tegen dan niet aan de minimumnorm, dan worden meteen 15 strafpunten toegekend. Dat is het hoogste aantal én voldoende om uw woning ongeschikt te laten verklaren. De woning komt dan op een lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen terecht. ‘Die inventaris dient als basis voor een gemeentelijke of een Vlaamse heffing. Belangrijk is dat de eigenaar zo snel mogelijk iets doet aan de problemen, anders kan de Vlaamse Wooninspectie strafrechtelijk optreden’, zegt Van Cauwenberge. Voert u geen werken uit om de woning opnieuw conform te maken, riskeert u dus een boete en/of een gevangenisstraf.
Hoe kunt u weten of uw dak voldoende geïsoleerd is? Als leek is het niet gemakkelijk vast te stellen hoe dik uw dakisolatie is. ‘Facturen of bouwplannen kunnen een indicatie geven, of u kunt een energieprestatiecertificaat (EPC) laten opmaken’, zegt Geert Flipts van het Vlaamse Energieagentschap. Zo’n document, waarvan de opmaak ongeveer 200 euro kost, geeft aan hoe energiezuinig uw woning is. Dat gaat van het label A+ (uitstekend) tot F (zeer slecht). Dakisolatie is een van de elementen die in rekening worden gebracht om de energiescore van uw woning te bepalen. Ter info: een geïsoleerde zoldervloer bij een onverwarmde en onbewoonde zolder geldt als een geïsoleerd dak.
Sommige eigenaars zien op tegen de vereiste investering. Behalve dakisolatie wordt ook dubbele beglazing verplicht (zie verder). Die verplichtingen jagen brengen kosten met zich mee - u bent al snel enkele duizenden euro’s kwijt - en het duurt een aantal jaren voor zo’n investering zich terugverdient. Vandaar dat sommige eigenaars eieren voor hun geld kiezen. ‘Sinds de invoering van de dakisolatienorm zien we meer oudere panden op de markt komen’, zegt Kristof Thijs, communicatiedirecteur van de makelaarsfederatie CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen).o

KRISTOF THIJS
COMMUNICATIEDIRECTEUR VAN DE MAKELAARSFEDERATIE CIB
Katelijne D’Hauwers van de belangengroep voor vastgoedeigenaars Verenigde Eigenaars: ‘Veel leden hebben zich de voorbije jaren in orde gesteld. Maar vooral oudere eigenaars zien op tegen de werken en besluiten - vaak in overleg met hun kinderen - om hun niet-geïsoleerde huurwoning te verkopen en de opbrengst te herinvesteren in een recenter pand dat wel aan de normen voldoet. ’Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA, bevestigt de trend. ‘Het gaat om eigenaars die al 20 of 30 jaar verhuren, maar geen energie of geld meer willen steken in hun pand. Sommigen verkopen en schenken het geld aan hun kinderen. Anderen herinvesteren in nieuwbouw. Van een overaanbod - en bijgevolg een neerwaarts effect op de prijzen - is geen sprake. Toch niet bij ons.’
‘Het gaat vooral om oudere huizen in het centrum van de stad. In een flatgebouw heeft de syndicus meestal wel al het initiatief genomen om de noodzakelijke werken door te voeren’, zegt Krijgsman.
Weet dat in een flatgebouw de strafpunten voor het ontbreken van dakisolatie voor alle appartementen gelden, dus ook voor de woongedeelten die niet net onder het dak liggen. Dat betekent in principe dat als een appartement onder het dak ongeschikt wordt verklaard ook de andere appartementen in het gebouw ongeschikt kunnen worden verklaard.

Achterpoortje
Eind mei, net voor de verkiezingen, keurde de Vlaamse regering wel een parallelle maatregel goed. Als uw woning voldoende energiezuinig is, worden bij onvoldoende dakisolatie geen strafpunten toegekend. De maatregel kwam er mede om spanningen tussen eigenaars van appartementen te counteren. Verhuurt u een huis, dan neemt u de beslissing om het dak beter te isoleren alleen. Dat is anders in een appartementsblok, waar u moet overeenkomen met de andere eigenaars om zulke werken uit te voeren. Het dak van een flatgebouw behoort tot de gemeenschappelijke delen, waarvoor alle eigenaars meebetalen, ook zij die niet vlak onder het dak een flat bezitten. Dat kan wrijvingen veroorzaken, want een eigenaar van een flat op het gelijkvloers is niet altijd bereid mee te betalen voor dakisolatie. Of: de eigenaar/bewoner wil de investering liever (nog) niet doen, terwijl de eigenaar-verhuurder een sanctie riskeert als niet aan de norm voldaan is.
Wat wordt bedoeld met voldoende energiezuinig? Daarbij wordt gekeken naar de energiescore, vermeld in het EPC. Voor een appartement moet die score lager liggen dan 400 kWh/m². Voor een gesloten bebouwing is dat 500 kWh/m², voor een halfopen bebouwing 550 kWh/m² en voor een open bebouwing 600 kWh/m². Die grenswaarden zijn niet om over naar huis te schrijven. Om u een idee te geven: een score van 400 komt overeen met het energielabel D, een van 600 met het label F. Maar zoals hierboven al staat: het gaat om het absolute minimum van wat van een woning verwacht wordt. ‘In het regeerakkoord is beslist de grenswaarden geleidelijk te verstrengen’, zegt Van Cauwenberge. Momenteel heeft zowat 84 procent van de appartementen in Vlaanderen een EPC-score van maximaal 400. Voor woningen heeft 64 procent een EPC-score van maximaal 500.
Behalve die minimumnormen heeft Vlaanderen ook strengere energiedoelstellingen. Tegen 2050 moet elke woning even energiezuinig zijn als een nieuwbouw die vandaag wordt gebouwd. Voor uw dak betekent dat een isolatie met een R-waarde van minstens 4 m²K/W. En dus geen 3 à 4 centimeter isolatie, maar minstens 16 centimeter. Wie dakisolatie plaatst, en een beetje toekomstgericht denkt, houdt daar dus het best al rekening mee.

Dubbel glas
Vanaf 1 januari 2020 treedt ook de dubbelglasnorm in werking. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over dubbele beglazing moeten beschikken, dus ook huurwoningen. De verplichting geldt alleen voor de leefruimte, de keuken, de badkamer en de slaapkamers. In de hal en het toilet is dubbele beglazing niet verplicht. ‘Het is moeilijk om een vast bouwjaar naar voren te schuiven vanaf wanneer een woning zeker voldoet’, zegt Flipts. ‘Sinds 1991 is er in Vlaanderen een isolatieregelgeving, maar tot 2005 was er erg weinig controle. Dubbele beglazing is wel vrij standaard geworden vanaf de jaren 80.’
Ook hier loopt vooral de verhuurder een risico als de norm niet wordt nageleefd. U riskeert dan strafpunten, maar onvoldoende om de woning meteen ongeschikt te verklaren. Pas vanaf 1 januari 2023 verandert dat en krijgt u meteen het maximum van 15 strafpunten als meerdere ramen geen dubbele beglazing hebben.
Daar stopt het niet. ‘Vanaf 2021 verstrengen sommige minimumnormen. Zo moet de verhuurder vanaf dan vaste verwarmingsapparaten in de leefruimte voorzien. Nu luidt het nog dat alleen de aansluiting voor een verwarmingsapparaat voorzien moet zijn, maar dat leidt soms tot onveilige situaties’, zegt Van Cauwenberge.

 

Bron: De Tijd

 

Nieuwe woning kopen of (ver)bouwen? Vanaf 2020 kan je minder lenen

Ga jij een woning kopen of (ver)bouwen? Dan moet je vanaf 1 januari 2020 zelf meer geld op tafel leggen. Vanaf dan mogen de banken je namelijk maar maximaal 90% van de waarde van je nieuwe woning lenen. In sommige gevallen kan de bank wel een uitzondering maken. Bijvoorbeeld voor jonge gezinnen die een eerste woning kopen.

Ook de aflossingslast of totale schuldenlast van je gezin zal een grotere invloed hebben op je lening. Vanaf volgend jaar mag maximaal 5% van al je woonkredieten bestaan uit leningen met een aflossingslast van meer dan 50%. De reden? De Nationale Bank van België (NBB) wil vermijden dat kredietnemers hun lening niet kunnen afbetalen en dat Belgische banken daardoor in de problemen komen. Het zou wel kunnen dat de huizenprijzen hierdoor terug dalen.

Uitzondering op de regel

Toch mogen banken nog uitzonderingen maken. Zo kunnen jonge koppels die een eerste woning kopen soms nog meer dan 90% van de aankoopsom lenen. Behoor je tot die categorie? Dan kan je in 35% van de gevallen nog tot 100% lenen, in 5% zelfs nog meer. Koop je voor de tweede keer een woning? Dan kan je in 20% van de gevallen meer dan 90% lenen, maar nooit meer dan 100%. Investeer je in vastgoed? Dan heb je voortaan recht op maximaal 80% van de aankoopsom. 10% van de investeerders kan tot maximaal 90% lenen.

Jonge gezinnen grootste slachtoffer?

Toch ondervinden jonge gezinnen de meeste nadelen van de maatregel, vooral omdat ze vaak over weinig spaargeld beschikken. Dat zegt Philippe Janssens van de Antwerpse vastgoedpromotor Immpact in Het Laatste Nieuws. ”Als je niet langer meer dan 90% van de waarde van je woning kan lenen, zijn vooral jonge mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning van 250.000 tot 300.000 euro het slachtoffer.” Ook op de uitzonderingen reageert Janssens niet positief. “Aan welke rentevoeten zal je nog meer dan 90% kunnen lenen? De banken grijpen dit aan om de marges te verhogen.”


Energiezuinig (ver)bouwen? Meer lenen

Janssens ziet nog een ander neveneffect: “De NBB houdt te weinig rekening met de energiekosten van een woning. Als je investeert in energiezuinigheid, moet je waarschijnlijk meer lenen. Nochtans is dat op de lange termijn een erg zinvolle investering.” Volgens Janssens liggen de prijzen in het segment van 250.000 tot 300.000 euro trouwens niet te hoog. “Dat geldt vooral voor de grotere en duurdere panden. En de nieuwe maatregel van de NBB zal dat niet verhelpen.” De banksector staat wel achter de maatregel.

Bron: Het Laatste Nieuws

 

Is het wegvallen van de woonbonus en verlagen van de registratierechten echt zo voordelig? Iedereen verliest, koppels het meest.

Dat het aankopen van een woning nu goedkoper wordt, is gewoon windowdressing, klinkt de kritiek op het nieuwe Vlaamse regeerakkoord. Het verlagen van de registratierechten met de volle 1 procent weegt niet op tegenover van het wegvallen van de woonbonus. Koppels zullen uiteindelijk het meest verliezen. Zij genoten voordien immers allebei van de fiscale aftrek, terwijl een korting op de registratierechten maar één keer geldt.

Volgens de nieuwe regering wordt het aankopen van een eigen woning nu goedkoper. Dat klopt, door de registratierechten met 1 procent te verlagen is er inderdaad een kleine korting. Toch blijft die winst bijzonder beperkt, zeker voor jonge mensen die een woning kopen onder de 200.000 euro. Die betalen voor de eerste schijf van 80.000 euro sowieso geen registratierechten, en dus is die 1 procent verlaging voor hen helemaal niet zo interessant.

 “Voor ons is het duidelijk dat iedereen in deze nieuwe regeling verliest. Om die woonbonus te compenseren in de registratierechten moet je al een huis kopen dat meer dan 2 miljoen euro kost. Een onrealistisch gegeven. Daar zijn er geen duizend van in Vlaanderen”, zegt Alex Geens. “Alleenstaanden verliezen in vergelijking minder dan koppels, op die manier wordt de situatie voor een stuk wel recht getrokken. Koppels genoten van een dubbel voordeel ze konden allebei van het fiscaal voordeel genieten terwijl het ook makkelijker is een lening aan te gaan als je met twee bent.”

Eén van de argumenten is dat huizen op deze manier terug goedkoper zullen worden. Maar dat verwachten de kenners alleszins niet. “De korting die je krijgt op de registratierechten is heel beperkt. Het gaat om 1.000 tot 3.900 euro in deze situaties. Op grote bedragen is die ene procent verwaarloosbaar. We denken daarom ook niet dat dat de huizenprijzen zal beïnvloeden. De grootste beïnvloedende factor is de lage rente en die wordt niet door Vlaanderen bepaald.”

Verschillende stemmen voorspellen van een rush op de vastgoedmarkt. Want het is nog niet te laat. Het zou zelfs kunnen dat de datum van de compromis zal gelden om te bepalen in welk systeem je zal vallen. Als dat niet zo is, is er nog tijd. Een notaris kan een akte tussen de twee en drie maanden laten verstrijken. “In deze cases is het wel duidelijk, mensen die op het punt staan om een woning te kopen doen dat beter vandaag dan na 1 januari. Vermoedelijk zal ook de datum van de akte gelden als de maatstaf in welke situatie je terechtkomt.”

Wat met mensen die vandaag genieten van de woonbonus maar over enkele jaren een nieuwe woning aankopen omdat hun gezinssituatie verandert? “Dat is nog koffiedik kijken. Momenteel geldt de regeling dat wie van de woonbonus geniet, de lening overzet naar een ander pand, de huidige regeling wel blijft duren. Maar het is moeilijk te zeggen of dat zo zal blijven. Het zijn op deze manier dus vooral de jonge mensen die nooit een eigen woning hebben verworven die verliezen.”

Bron: Het Nieuwsblad 01/10/2019

EPB, EPC, het S-peil, … Bouwen lijkt wel over een eigen alfabet te beschikken. Geraak je niet wijs uit al die moeilijke termen? Geen paniek! Wij helpen je door enkele begrippen uit te leggen in mensentaal.


BEN-woningBEN-woning
Een BEN-woning is goed geďsoleerd en heeft weinig energie nodig. Die energie haalt de woning uit hernieuwbare bronnen.
BEN betekent Bijna-EnergieNeutraal. Een BEN-woning is goed geďsoleerd en heeft weinig energie nodig. Die energie haalt de woning uit hernieuwbare bronnen. Een BEN-woning moet in Vlaanderen voldoen aan zes voorwaarden.
• Energieprestatieniveau: E30 of lager
• S-peil: S31 of lager
• Maximale isolatiewaardes van de constructiedelen (Umax)
• Opletten voor oververhitting
• Voldoen aan ventilatie-eisen
• Voorzien in een minimum aandeel hernieuwbare energie
BENOvatie
Hoe hoger de COP, hoe efficiënter de warmtepomp.
Een BENOvatie is een renovatie volgens de Vlaamse normen voor 2050. Hierbij heb je twee mogelijkheden: ofwel zorg je ervoor dat elk onderdeel van de gebouwschil (dak, muren, ramen, vloeren, …) van je woning een welbepaalde isolatiewaarde of U-waarde niet overschrijdt én verwarm je met een energiezuinige installatie of laat je je woning aansluiten op een warmtenet; ofwel heeft je woning na renovatie een E-peil van maximaal E60 óf een energiescore van 100 kWh/m˛. BENOveren is dus niet hetzelfde als BEN bouwen.
COP
Een passiefhuis benut zo veel mogelijk gratis energie uit de omgeving door een doordachte oriëntatie en het strategisch plaatsen van raampartijen.
Het theoretische rendement van een warmtepomp wordt aangeduid met de COP (prestatiecoëfficiënt). Dit is de verhouding tussen de hoeveelheid afgegeven warmte tegenover de hoeveelheid verbruikte energie. Hoe hoger de COP, hoe efficiënter de warmtepomp. Een COP van minstens 4 is ideaal. Dat betekent dat de warmtepomp voor 1 kWh elektriciteit 4 kWh warmte produceert.
EPB
Hoe energie-efficiënter je bouwschil (buitenmuren, ramen, dak, vloeren...), hoe lager en hoe beter je S-peil.
Alle gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te (ver)bouwen is ingediend, moeten op energetisch gebied en op vlak van binnenklimaat voldoen aan bepaalde eisen. Die eisen worden de EPB-eisen genoemd en zijn ingevoerd door de Europese Unie om het energieverbruik per huishouden te drukken. De EPB-eisen worden steeds strenger, wat betekent dat woningen steeds energiezuiniger zullen worden en minder gaan uitstoten.


E-peil
Het E-peil drukt de globale energieprestatie uit van je woning. Dit getal geeft een inzicht in het energieverbruik van je woning. Hoe lager het E-peil, hoe minder energie een woning nodig heeft voor ruimteverwarming, de productie van sanitair warm water, elektriciteit, …
Ingrijpende energetische renovatie
Een ingrijpende energetische renovatie is een verbouwing met een functiewijziging van het beschermd volume (dat is het gedeelte dat je verwarmt) van je woning van meer dan 800 mł, of een renovatie waarbij je je verwarmingsinstallatie vervangt en minstens 75 procent van de buitenschil isoleert. In dat geval mag het E-peil maximum E90 bedragen.
Lage-energiewoning
In een lage-energiewoning zijn alle voorhanden zijnde maatregelen getroffen om het energieverbruik tot een uitstekend niveau te beperken. Een lage-energiewoning heeft een E-peil lager dan 40 en een K-peil niet hoger dan 25. Het verbruik voor de verwarming en koeling ligt voor een lage-energiewoning rond de 30 kWh/m˛ vloeroppervlakte op jaarbasis.
Nulenergiewoning
Een nulenergiewoning voldoet aan dezelfde voorwaarden als een passiefhuis, met dat verschil dat de nog resterende energievraag voor ruimteverwarming en koeling volledig gecompenseerd wordt door ter plaatse opgewekte hernieuwbare energie.
Passiefhuis
Een passiefhuis is rechtstreeks gelinkt aan een welbepaalde constructiestandaard. Het is een woning met een permanent goed binnenklimaat, zonder traditioneel verwarmings- of koelsysteem. Zowel ’s winters als ’s zomers. Vandaar de naam passiefhuis, omdat je zo’n woning niet meer actief moet verwarmen. Een passiefhuis benut zo veel mogelijk gratis energie uit de omgeving door een doordachte oriëntatie en indeling van de woning en het strategisch plaatsen van raampartijen. Belangrijk zijn een goede isolatie van muren, vloeren en dak en het gebruik van driedubbele beglazing en speciaal raamwerk. De K-waarde van een passiefhuis bedraagt 15. Het E-peil ligt rond de 30.
S-peil
Sinds 2018 is er in Vlaanderen niet langer sprake van het K-peil als eis voor particuliere woningen. Als bouwheer moet je vooral rekening houden met het S-peil of schilpeil. De regel: hoe energie-efficiënter je bouwschil (buitenmuren, ramen, dak, vloeren...), hoe lager en hoe beter je S-peil. In 2018 moesten nieuwbouwwoningen een S-peil van 31 halen. In 2020 is dat S28.

Bron: Livios 28/05/2019

 

 

Asbestinformatieplicht

Het decreet rond de asbestinformatieplicht werd afgelopen woensdag (17 april) in het Staatsblad gepubliceerd. Tegen ten laatste 31 december 2031 moet elke eigenaar van een toegankelijk gebouw met risicobouwjaar (het jaar 2000 of ouder) over een geldig asbestinventarisattest beschikken. De asbestinventaris bevat een lijst van alle asbestverdachte en asbesthoudende materialen in de woning en wordt opgemaakt door een asbestdeskundige inventarisatie, gecertificeerd door de OVAM. De inventaris wordt door de OVAM ingegeven in de databank, waarna ze een asbestinventarisattest aflevert.
Vastgoedmakelaars krijgen evenals eigenaars, verhuurders en notarissen een informatieplicht aan de hand van het asbestinventarisattest bij verkoop. De datum hiervoor wordt nog vastgesteld door de Vlaamse Regering. De vastgoedmakelaar die een onderhandse verkoopovereenkomst opstelt, zal in de overeenkomst volgende zaken moeten vermelden: of de inhoud van het geldige asbestinventarisattest vooraf werd meegedeeld aan de verwerver, de datum, de samenvattende conclusie van het attest en de unieke code ervan.
Ook bij verhuur komt er een informatieplicht op een nog nader te bepalen datum. De verhuurder van een woning met risicobouwjaar die over een geldig asbestinventarisattest beschikt, zal een kopie aan de huurder moeten geven, en dit ten laatste bij het aangaan van een nieuwe huur, of binnen de maand na datum vermeld op het attest, als de OVAM een attest uitreikt tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.
Vanaf 27 april as. gelden reeds overigens vier specifieke verbodsbepalingen voor asbesthoudende daken of gevels. Zo is het verboden constructies als zonnepanelen, overzetdaken en reclamepanelen te bevestigen aan of over asbesthoudende dak- en gevelbekleding. Het is ook verboden asbesthoudende dak- en gevelbekleding in te sluiten of te bedekken met andere materialen. Verder geldt er een verbod om dak- of gevelbekledingen te reigen of te ontmossen.
Het exacte bedrag van de retributie voor het attest, moet de Vlaamse Regering nog vastleggen. Het opstellen van het inventaris door de deskundige zou +- 350 euro kosten, zo schat de OVAM.

Deze website maakt gebruik van cookies! Meer details over onze cookies kan je terugvinden in ons cookiebeleid