1

Tips en advies in verband met vastgoed

 

CORONA  UPDATE  dd. 17/11/2020:


Minister Verlinden zet puntjes op de i over plaatsbezoek vastgoed: "Het kan, als niemand anders in het pand aanwezig is"

Minister van Binnenlandse Zaken Annelies Verlinden (CD&V) heeft meer duidelijkheid gegeven over wat wel en niet kan bij het verkopen of verhuren van een woning. Mensen die een woning willen huren, of kopen mogen de woning enkel bezoeken als er op dat moment niemand anders in het pand aanwezig is. De makelaar en de verkopers, of verhuurders, mogen dus niet bij het bezoek binnen aanwezig zijn.

Over de plaatsbezoeken was eerder wat verwarring ontstaan. Gisteren stelden enkele grote vastgoedmakelaars dat zo'n plaatsbezoek toch georganiseerd kon worden zonder de voorschriften te overtreden. De minister sprak dat toen tegen. Maar nu komt er meer verduidelijking.

Door de strikte coronamaatregelen kunnen sommige plaatsbezoeken, zoals die vroeger georganiseerd werden, niet meer doorgaan. Maar dat wil niet zeggen dat kandidaat-kopers of -huurders de te koop of te huur aangeboden panden helemaal niet meer kunnen bezoeken.

Je kan ook altijd virtuele rondleidingen organiseren

"Plaatsbezoeken kunnen alleen maar doorgaan als er niemand anders dan de kandidaat-koper of -huurder in het pand aanwezig is", stelt de minister. De makelaar en de verkopers, of verhuurders, mogen dus niet ter plekke zijn, of moeten buiten het pand wachten tot de kandidaat-koper -of huurder het bezoek binnen heeft afgerond. 

"We willen natuurlijk vermijden dat er veel contacten zijn tussen mensen, dat mensen elkaar ontmoeten in een gesloten of een kleine ruimte en de social distancing niet kunnen respecteren", stelt Verlinden. "Je kan natuurlijk ook altijd virtuele rondleidingen organiseren, als je zonder een fysiek bezoek, het bekijken van een pand mogelijk wil maken."

Minister Verlinden over immobezoeken: "Toegestaan als niemand anders in woning is"

Vastgoedsector tevreden met verduidelijking

De vastgoedsector reageert opgelucht op de verduidelijking die nu gegeven is. "Voor ons is dit een signaal dat onze sector niet op slot zal gaan", reageert Kristophe Thijs van de Confederatie van Immobiliënberoepen Vlaanderen. "Het zou handig geweest zijn als deze verduidelijking iets vroeger gegeven was, maar los daarvan, zijn we uitermate tevreden. Wij zullen ons als sector daar ook naar gedragen."

Ook Vlaams minister van Wonen Matthias Diependaele (N-VA) is tevreden met de verduidelijking. Diependaele had eerder ook al aangegeven dat hij  niet gelukkig was met het niet laten doorgaan van plaatsbezoeken.

Slopen en heropbouwen kan vanaf 2021 overal met 6% BTW
Het verlaagde btw-tarief van 6 procent voor de afbraak en heropbouw van een pand geldt vanaf 1 januari 2021 in het hele land. De nieuwe federale regeling is evenwel tijdelijk en er zijn striktere voorwaarden.

Wie een nieuwe woning bouwt of laat bouwen, betaalt 21 % BTW op de werken en de materialen. Voor renovaties aan privéwoningen die ouder zijn dan tien jaar, geldt een verlaagd tarief van 6 % op de uitgevoerde werken. In 32 Vlaamse, Waalse en Brusselse centrumsteden geldt bovendien al sinds 2006 een speciale regeling voor afbraak en wederopbouw: wanneer u daar een oud gebouw sloopt en op diezelfde plek een nieuwe woning bouwt of laat bouwen, mag alles eveneens gefactureerd worden tegen 6 %.

Elders moet u vandaag nog altijd 21 % BTW betalen. Maar daar komt binnenkort verandering in. Het federale regeerakkoord breidt het verlaagde btw-tarief voor de sloop en heropbouw vanaf 1 januari 2021 uit naar het hele Belgische grondgebied. Die uitbreiding is weliswaar tijdelijk, tot eind 2022. Bovendien gelden er enkele bijkomende voorwaarden die niet van toepassing zijn op 32 vermelde gemeenten. Daar blijft alles overigens gewoon hetzelfde, ook na 1 januari 2021.

Door de coronacrisis lopen de orderboekjes van de bouwbedrijven leeg. De uitgebreide fiscale stimulans moet burgers aanmoedigen om de bouw van hun woning niet langer uit te stellen. Maar er is ook een ecologische drijfveer: voor de energie-efficiëntie is het vaak beter een oud gebouw volledig af te breken en het herop te bouwen met nieuwe materialen, in plaats van het te renoveren. Bovendien wordt de beschikbare ruimte dan vaak efficiënter benut, waardoor meerdere gezinnen daarvan kunnen genieten.

De voorwaarden
Om van de nieuwe maatregel te kunnen profiteren, moet het nieuwe pand binnen hetzelfde kadastraal perceel als dat van het af te breken gebouw neergezet worden. Het hoeft evenwel niet noodzakelijk op exact dezelfde plaats te staan (voor zover u zich aan de bouwvoorschriften houdt). De toegelaten bewoonbare oppervlakte van het nieuwe pand is beperkt tot 200 m².

De functie van het te slopen gebouw speelt geen rol. Het mag een voormalige woning zijn, maar evengoed een verloederd handelspand of een verlaten industrieel gebouw. Het te bouwen pand moet evenwel uw enige en eigen gezinswoning worden, en dit gedurende minstens 5 jaar. Verhuist u vóór het verstrijken van deze termijn, dan dient u het voordeel voor het jaar van de verhuis en voor de resterende jaren van de vijfjarige periode terug te storten. De bestaande regeling in de 32 centrumsteden is wél van toepassing op tweede verblijven.

Het regeerakkoord bepaalt eveneens dat u in het kader van de nieuwe maatregel geen eigenaar mag zijn van een ander onroerend goed. Er wordt evenwel geen rekening gehouden met woningen waarvan u door een erfenis mede-eigenaar, blote eigenaar of vruchtgebruiker bent geworden. Ook goed om te weten is dat u de nieuwe woning 'hoofdzakelijk' voor privédoeleinden moet gebruiken. Dit betekent dat u een gedeelte van het pand voor de uitoefening van uw beroep mag voorzien.

Het verlaagde Btw-tarief geldt eveneens voor verkopen op plan door bouwpromotoren, voor zover aan alle voorwaarden voldaan is. Ook woningen die gedurende een periode van 15 jaar verhuurd worden aan of via een sociaal verhuurkantoor, komen in aanmerking. Daarvoor geldt vandaag nog een Btw-tarief van 12 %.

Twee jaar is niet lang
De uitbreiding van de btw-verlaging loopt van 1 januari 2021 tot 31 december 2022. Die periode is krap voor nog op te starten projectenDe vastgoedsector lijdt namelijk onder een moeizaam vergunningsbeleid, blijkt uit een rondvraag van de Beroepsvereniging van de Vastgoedsector. In Vlaanderen bedraagt de gemiddelde doorlooptijd tussen de aanvraag en de aflevering van een vergunning 1 jaar en 10 maanden. De situatie in Wallonië is vergelijkbaar, en in Brussel duurt het zelfs 2 jaar en 7 maanden om een vergunning vast te krijgen.

Voor een project dat al opgestart werd vóór 1 januari 2021, krijgt u tot 31 maart 2021 de tijd om de formaliteiten in orde brengen om alsnog het verlaagde btw-tarief te kunnen genieten. Voor wie na 1 juli 2022 een vergunning aanvraagt, geldt de nieuwe regeling tot eind december van datzelfde jaar voor maximaal 25 % van het totaalbedrag van de vergunde werken. Op die manier wil men misbruiken vermijden.

Vlaamse premie tot eind 2020
Vergeet niet dat u nog tot eind 2020 de forfaitaire Vlaamse sloop- en heropbouwpremie kunt aanvragen. Die bedraagt 7.500 euro en geldt voor projecten waarbij een woning wordt afgebroken en heropgebouwd, maar die niet in aanmerking komen voor het 6 % tarief in de 32 centrumsteden. Ze geldt in het hele Vlaams Gewest, uitgezonderd Aalst, Antwerpen, Brugge, Dendermonde, Genk, Gent, Hasselt, Kortrijk, Leuven, Mechelen, Oostende, Roeselare en Sint-Niklaas.

Dit forfait geldt voor sloop- en heropbouwprojecten waarvoor de aanvraag van de omgevingsvergunning is ingediend in de periode van 1 oktober 2018 tot 31 december 2020. Het Brussels en Waals Gewest hebben geen vergelijkbare maatregel. De Vlaamse premie is evenwel niet alleen van toepassing op gezinswoningen. Daardoor kunnen ook Waalse en Brusselse eigenaars hun tweede verblijf in Vlaanderen laten afbreken en heropbouwen tegen een verlaagd btw-tarief van 6 %.

 

Bron: Trends 13/11/2020


CORONA  UPDATE:

Neerleggen verzoekschrift Raad van State zorgt voor beweging maar nog geen doorbraak

De dienstverlening van vastgoedmakelaars aan professionelen kan opnieuw

 

Zoals afgelopen week aangekondigd hebben CIB Vlaanderen en Federia een verzoekschrift neergelegd bij de Raad van State tegen het beweerdelijk verbod van de FOD Economie dat plaatsbezoeken voor immokantoren niet toegestaan zijn. Dit op basis van het recente Ministerieel Besluit. Onze juridische stappen hebben intussen al voor een eerste vooruitgang gezorgd.

De FOD Economie heeft, onder onze druk, vandaag al een eerste aanpassing aan de FAQ doorgevoerd. Eén van onze argumenten is immers dat de Belgische staat aan machtsoverschrijding doet door het feit dat men ook dienstverlening aan professionelen volledig heeft stilgelegd zonder enige rechtsgrond daartoe. Men heeft dit ingezien en de FAQ onmiddellijk aangepast in die zin dat dienstverlening aan professionelen (inclusief plaatsbezoeken) nu wel opnieuw kan, weliswaar op afspraak.

Uiteraard zijn we tevreden met deze eerste doorbraak. Deze opening gaat echter voorbij aan de essentie van onze inspanningen. Namelijk dat we de drama’s van tijdens de vorige lockdown en de chaos van de stormloop nadien willen vermijden.

Zoals in eerdere communicatie aangegeven, blijven wij bij ons standpunt dat op basis van het afgelopen zondag gepubliceerde Ministerieel Besluit plaatsbezoeken wel degelijk kunnen doorgaan, ook ten aanzien van consumenten.Uiteraard mits inachtneming van de veiligheidsvoorschriften uit de sectorgids. Gezien de uitspraken van minister van Binnenlandse Zaken Annelies Verlinden willen we onze leden wel waarschuwen dat vastgoedmakelaars bij het afleggen van een plaatsbezoek het risico lopen op een boete.

De realiteit van de uitvoering van het Ministerieel Besluit strookt nog steeds niet met de boodschap die de Eerste Minister bracht aan de natie tijdens de persconferentie. Namelijk dat ‘contactberoepen’ hun activiteiten moeten staken. De makelaardij valt geenszins onder deze noemer.

De pleidooien van onze rechtszaak bij de Raad van State vinden op donderdag 12 november in de namiddag plaats. Een uitspraak wordt kort daarop verwacht. Intussen blijft CIB Vlaanderen ook de politieke druk opvoeren.

 

BRON: CIB dd. 06/11/2020

CORONA  UPDATE:

Plaatsbezoeken - huur

Het protocol stelt dat plaatsbezoeken in alle omstandigheden, dus ook bij code rood, kunnen plaatsvinden, mits naleving van de algemene voorzorgsmaatregelen. Voor plaatsbezoeken (inclusief bezichtigingen) gelden er nog bijkomende voorzorgsmaatregelen (zie p. 9 van het protocol). Eén van belangrijkste hierbij is dat een bezichtiging wordt beperkt tot max. 2 personen en eventueel de vastgoedmakelaar of verhuurder

Bovendien is bij elk contact tussen personen die niet tot hetzelfde gezin behoren (verhuurder-huurder, vastgoedmakelaar-huurder, huurder-hersteller etc.) het volgende van belang: het dragen van een neusmondmasker door beide partijen, het respecteren van de social distancing (1,5 meter), gebruik van eigen  materiaal (bv. balpen) en het ontsmetten van de handen. De afspraak wordt afgezegd als één van de partijen ziek is, een vermoeden van besmetting heeft of in quarantaine werd geplaatst.

Het spreekt voor zich dat je te allen tijde de veiligheidsvoorschriften uit de sectorgids dient na te leven!

 

Kijkdagen, plaatsbeschrijvingen, herstellingen en verhuizingen 

 

Het houden van kijkdagen (met een vrije doorloop van geïnteresseerden) voor een huurpand is volgens het protocol verboden. Werk dus steeds met vaste afspraken (max. 2 bezoekers per keer) om zodoende contact tussen gezinnen te vermijden, in het belang van ieders gezondheid.

Voor de opmaak van plaatsbeschrijvingen gelden onder code geel de algemene voorzorgsmaatregelen. Bij code rood echter, wordt ze opgesteld door een deskundige of door huurder en verhuurder, maar mogen deze zich niet samen in dezelfde ruimte bevinden.

Bij code geel mogen alle herstellingen worden uitgevoerd, met inachtneming van de algemene voorzorgsmaatregelen. Onder code rood mogen enkel dringende herstellingen worden uitgevoerd onder de algemene voorzorgsmaatregelen. Andere herstellingen moeten uitgesteld worden.

Verhuizingen met of zonder verhuisfirma’s zijn toegelaten bij om het even welke kleurcode met inachtneming van de algemene voorzorgsmaatregelen

Verdere info inzake sleuteloverdracht en de rechten en plichten van de huurder en verhuurder (betaling huur, huurwaarborglening, einde van de huurovereenkomst etc) is te vinden in het protocol.

 

Mail BIV 28/10/2020

(Ver)bouwplannen? Dit betekent het federale regeerakkoord voor jou

Ga jij een huis bouwen of renoveren? Dan heeft de nieuwe federale regering misschien wel goed nieuws voor jou in petto. Volgens het regeerakkoord van de zogenaamde Vivaldi-coalitie geniet je binnenkort bijvoorbeeld van een verlaagd btw-tarief van 6% als je sloopt en herbouwt. We geven je een overzicht van de belangrijkste veranderingen op bouw- en woonvlak.

Ben je van plan om een huis te kopen en het grondig te renoveren? Dan loont het binnenkort zeker de moeite om na te gaan of sloop en heropbouw de beste aanpak is. De nieuwe federale regering is namelijk van plan om het btw-tarief op zo'n vernieuwbouw in heel België te verlagen tot 6%. Momenteel betaal je daar nog het gebruikelijke btw-tarief van 21% voor, tenzij je in één van de 32 Belgische steden of gemeenten woont waar het verlaagde btw-tarief al geldt.

Gunstigste woonlening

Heb je de perfecte woonlening nog niet gevonden? Die zoektocht zou er de komende jaren wat makkelijker op moeten worden. De federale regering gaat er namelijk voor zorgen dat je (woon)leningen, banktarieven en verzekeringen makkelijker met elkaar kan vergelijken via nieuwe online tariefsimulatoren en vergelijkingsmodules. Bovendien komen er informatiecampagnes om je beter te beschermen tegen internetfraude en onderzoekt de regering hoe je minder diep in de buidel hoeft te tasten als je een bouwlening of herfinanciering wil.  

Goedkopere stroom, duidelijkheid rond nieuwe woonvormen

Overweeg je een nieuwe woonvorm, zoals een kangoeroewoning, tiny house of co-housing project? Dan kan je binnenkort op meer duidelijkheid rekenen. Er komt onderzoek naar hoe de sociale en fiscale regelgeving beter bij die alternatieven kunnen aansluiten. En ook als je niet gaat bouwen of verbouwen, kan je op woonvlak een graantje meepikken. De regering wil er namelijk voor zorgen dat het federale gedeelte van je elektriciteitsfactuur daalt. Zo kan je de stroomkosten voor je gezin makkelijker binnen de perken houden.

Bouworganisaties positief

Zowel de Bouwunie als de Confederatie Bouw reageren enthousiast op de algemene verlaging van het btw-tarief op sloop en heropbouw. “Met de uitbreiding van het verlaagde btw-tarief op vernieuwbouw slaat de regering twee vliegen in een klap: de economie krijgt zo een boost en we komen dichter bij het behalen de klimaatdoelstellingen”, zegt Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van Bouwunie. “We hopen dat die uitbreiding nu snel in wetteksten wordt omgezet.” De Confederatie Bouw hoopt bovendien dat het btw-tarief van 6% niet alleen zal gelden voor wie zelf sloopt en heropbouwt, maar ook voor wie een hernieuwbouw koopt.

 

BRON: LIVIOS

Koper trekt geldig bod terug in: kan dit zomaar?

 

Stel: een kandidaat-koper brengt bij de bemiddelende vastgoedmakelaar eenzijdig schriftelijk een bod uit voor de aankoop van een bepaald onroerend goed. De kandidaat-koper gaat er soms al te snel van uit dat hij zijn bod ook eenzijdig terug kan intrekken. Kan dit zomaar? 

Termijn
Het plaatsen van een bod op zich is nog geen verbintenis om te kopen. Het bod moet immers eerst worden aanvaard. Nochtans kan een geldig bod niet zomaar worden ingetrokken. Diegene die een bod plaatst, moet de verkoper de kans geven om het bod te onderzoeken en erop te antwoorden.

De bieder moet dan ook de termijn die hij zelf bepaalde bij het bod respecteren. Die termijn kan uitdrukkelijk opgenomen zijn, bv. het bod is vijf dagen geldig, of het kan ook impliciet vermeld zijn, bv. een bod met de vraag om ‘per kerende mail’ te antwoorden.

Werd er geen termijn bepaald bij het plaatsen van het bod dan moet de verkoper daar in ieder geval spoedig op reageren. Dat betekent echter ook wel niet dat de kandidaat-koper een uur later kan laten weten dat hij zijn bod terug intrekt. Hij moet ten minste zijn bod gedurende een ‘redelijke termijn’ behouden.

In geval van betwisting zal de rechter moeten uitmaken of een redelijke termijn werd gerespecteerd.

Wat indien het bod de verkoper nog niet heeft bereikt?
Indien de bieder kan bewijzen dat het bod nog niet werd overgemaakt aan de verkoper, kan de bieder nog steeds zijn bod terug intrekken. De kandidaat-koper zal het echter niet makkelijk hebben om dit bewijs te leveren.

Het valt aan te raden dat de verkoper bij het ontvangen van een geldig bod onmiddellijk een ontvangstmelding stuurt waarbij hij aan de kandidaat-koper meldt dat hij zijn bod in goede orde heeft ontvangen en binnen een redelijke termijn zal reageren.

Een bod uitgebracht zonder voorwaarden
De voorwaarden die een kandidaat-koper zou stellen bij het ondertekenen van een verkoopovereenkomst, moeten ook reeds in het bod gestipuleerd worden. Zo moet de kandidaat-koper, indien de financiering van een potentiële aankoop nog niet volledig rond is, een opschortende voorwaarde opnemen in het bod tot het bekomen van een hypothecaire lening. De koop zal dan, zelf bij aanvaarding van het bod door de verkoper, niet tot stand komen tot wanneer de opschortende voorwaarde vervuld is.

Wanneer de kandidaat-koper geen opschortende voorwaarde formuleerde in zijn bod tot het bekomen van een krediet, is de verkoper bij het aanvaarden van dit bod niet verplicht om alsnog een opschortende voorwaarde te aanvaarden. De koop is immers voltrokken zonder voorwaarden.

bron: cib.be

Wie een woning wil kopen of huren, kan vanaf maandag 11 mei weer plaatsbezoeken doen. Maar de wachtlijst is lang. Wie nu een afspraak maakt, moet doorgaans twee tot vier weken wachten tot hij aan de beurt komt.

Ondanks de coronacrisis willen veel mensen graag een woning kopen of huren. “Sinds de Veiligheidsraad vorige vrijdag een versoepeling van de maatregelen heeft aangekondigd, stromen de vragen voor bezoeken aan woningen massaal binnen.

Kandidaat-kopers mogen niets aanraken

De plaatsbezoeken aan woningen zullen vanaf 11 mei helemaal anders verlopen dan voor de coronacrisis. We volgen de richtlijnen van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars. Die aanpak moet wel nog worden goedgekeurd door de Veiligheidsraad. Voor bezoekers de woning binnengaan, moeten ze een masker opzetten en hun handen ontsmetten. Ook wij hebben een masker op en dragen handschoenen. De kandidaat-koper mag niets aanraken in de woning. We verwelkomen ook geen groepen, in principe laten we maximaal twee personen tegelijk doe.

 Verlies zal nog meevallen als we op 11 mei terug mogen beginnen

Wie twee maanden geleden een huis wilde kopen, wil dat nu meestal ook nog doen. Er zijn bijvoorbeeld nog steeds veel koppels die scheiden, waardoor veel mensen op zoek zijn naar een nieuwe woning. Bovendien trekt vastgoed in deze crisis ook investeerders aan die zich afkeren van de beurs, omdat die ferme klappen heeft gekregen.

Prijzen van woningen

Vastgoedexperts geloven ook niet dat de prijzen van woningen structureel zullen dalen. Die verwachting wordt voorlopig ondersteund door cijfers van de notarissen. In de eerste maand van de strenge coronamaatregelen daalde het aantal transacties in Vlaanderen fors, maar bleven de prijzen stabiel. “Maar het is nog te vroeg om nu al verregaande conclusies te trekken”, zegt Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be.

Vastgoedsector trekt aan de alarmbel

 

De vastgoedsector en de notarissen hebben een relanceplan uitgewerkt om de woningmarkt in ons land opnieuw te activeren. 'De volledige stilstand van onze woningmarkt is zowel maatschappelijk als economisch een drama', klinkt het.

De Belgische notarissen (Fednot) en de beroeps- en belangenorganisaties van de vastgoedsector (BIV, CIB Vlaanderen en Federia) trekken aan de alarmbel. De volledige stilstand van de woningmarkt door de coronacrisis leidt tot tragische situaties, stellen de organisaties in een gezamenlijk persbericht. Ze geven het voorbeeld van huurders die hun woning moeten verlaten, maar geen nieuwe woning kunnen vinden. Kopers hebben dan weer fondsen nodig voor de aankoop van hun nieuwe woning, maar kunnen hun oude woning niet verkopen. En er dreigt ook massaal banenverlies in een belangrijke economische sector.

De sector en de notarissen hebben daarom een relanceplan uitgewerkt met concrete maatregelen om de woningmarkt in ons land stap voor stap opnieuw te activeren. "Het plan vertrekt vanuit de volksgezondheid en biedt een basis om het werk dat we op een veilige wijze kunnen verrichten, effectief weer aan te vatten", klinkt het. De naleving van de veiligheidsvoorschriften inzake social distancing, hygiëne, samenscholingsverbod wordt gewaarborgd in het plan, dat is bezorgd aan de groep van experts die belast is met de exitstrategie, en aan verschillende ministeriële kabinetten.

De initiatiefnemers vragen op korte termijn een verfijning van het algemene verbod op de opstart van verkoop- of verhuurdossiers. Zo niet is het risico reëel dat de markt in het beste geval in september opnieuw kan hernemen, luidt het.

Bron: Trends 17/04/2020                      

Plaatsbezoeken niet toegestaan

Zoals in onze Flash van vrijdagavond aangehaald, contacteerden we opnieuw het crisiscentrum met de vraag of vastgoedmakelaars plaatsbezoeken mochten uitvoeren of niet. In de officiële FAQ van het crisiscentrum,  die we zaterdag mochten ontvangen staat er:

"Neen, huidige verkoopprocessen mogen doorgaan, maar er mogen geen nieuwe plaatsbezoeken worden ingepland." 

De website van Vlaio (Agentschap innoveren en ondernemen van de Vlaamse overheid) omschrijft het zelfs nog iets nauwkeuriger: “Vastgoedmakelaars mogen dossiers van op afstand voorbereiden, maar mogen geen klanten ontvangen of plaatsbezoeken doen. Huidige verkoopprocessen mogen doorgaan, maar er mogen geen nieuwe huisbezoeken worden ingepland.”

Met 'huidige verkoopprocessen' en 'dossiers van op afstand' bedoelt men dat je verder kan werken aan je huidige verkoopdossiers, zoals eerder gemeld van thuis of bij onmogelijkheid van telewerk achter gesloten deuren op je kantoor. Denk aan de behandeling van je e-mails, het verrichten van opzoekingen, het opstellen en laten ondertekenen van compromissen (door deze per post te versturen of door te werken via digitale ondertekening),... Ter herinnering: je kantoor moet gesloten zijn en je mag er geen klanten ontvangen!

Het BIV over deze stellingname. "We begrijpen deze strenge maar noodzakelijke beslissing. De bescherming van de volksgezondheid primeert nu. Het BIV vraagt ieders medewerking zodat het virus zich niet verder verspreidt! Het gaat om het welzijn van de vastgoedmakelaar zelf, z'n klanten, z'n naasten... Het zijn moeilijke tijden, maar we wensen onze leden veel moed bij het voortzetten van hun lopende dossiers", aldus BIV-ondervoorzitter Alain Deketelaere.

Van zodra er eventueel verdere verduidelijkingen of versoepelingen vanuit de overheid zouden worden voorzien, gaan we deze zeker communiceren! We worden frequent geïnformeerd met de laatste FAQ's van het crisiscentrum. De informatie evolueert snel, van dag tot dag. We doen al het mogelijke om je de meeste actuele info te bezorgen!  Dank alvast voor je begrip.

BIV: 23/03/2020

Verhuurder die onvoldoende isoleert, riskeert sanctie

De tijd dringt voor wie een huis of een appartement verhuurt. Want vanaf volgend jaar dreigt uw huurwoning ongeschikt te worden verklaard als het dak onvoldoende geïsoleerd is. Ook dubbele beglazing wordt verplicht. Aan welke normen moet uw woning voldoen, en voor welke investering krijgt u nog premies?

Eerst even dit: we hebben het niet over de strenge energiedoelstellingen die Vlaanderen tegen 2050 oplegt, maar over de minimumnormen waaraan een woning moet voldoen, zodat uw huurder er menswaardig in kan leven. ‘Het gaat om een absolute ondergrens’, zegt Dorien Van Cauwenberge van het Agentschap Wonen-Vlaanderen, dat samen met de gemeenten waakt over de kwaliteit van woningen in Vlaanderen.
Zo is sinds 1 januari 2015 de Vlaamse dakisolatienorm van kracht. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over een minimum aan dakisolatie moeten beschikken. Dat betekent dat uw isolatie een R-waarde van minstens 0,75 m²K/W (vierkante meter kelvin per watt) moet hebben. ‘Dat komt overeen met een isolatiedikte van 3 à 4 centimeter, afhankelijk van het type materiaal’, zegt Van Cauwenberge.
Waarom moet u zich reppen om de minimumnorm voor dakisolatie te halen? Omdat uw huurwoning ongeschikt kan worden verklaard. ‘De minimumnormen zijn van toepassing op alle woningen in Vlaanderen, maar de administratieve en strafrechtelijke handhaving is toegespitst op de huurmarkt’, zegt Van Cauwenberge. Zonder een minimum aan dakisolatie riskeert u strafpunten bij een controle. Als uw huurder twijfelt aan de kwaliteit van de woning, kan hij naar de gemeente stappen om zo’n controle te vragen en een procedure tot ongeschiktverklaring op te starten.
Facturen
Tot nog toe resulteerde onvoldoende dakisolatie niet in genoeg strafpunten om de woning meteen ongeschikt te laten verklaren. Dat verandert op 1 januari 2020. Voldoet uw dak tegen dan niet aan de minimumnorm, dan worden meteen 15 strafpunten toegekend. Dat is het hoogste aantal én voldoende om uw woning ongeschikt te laten verklaren. De woning komt dan op een lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen terecht. ‘Die inventaris dient als basis voor een gemeentelijke of een Vlaamse heffing. Belangrijk is dat de eigenaar zo snel mogelijk iets doet aan de problemen, anders kan de Vlaamse Wooninspectie strafrechtelijk optreden’, zegt Van Cauwenberge. Voert u geen werken uit om de woning opnieuw conform te maken, riskeert u dus een boete en/of een gevangenisstraf.
Hoe kunt u weten of uw dak voldoende geïsoleerd is? Als leek is het niet gemakkelijk vast te stellen hoe dik uw dakisolatie is. ‘Facturen of bouwplannen kunnen een indicatie geven, of u kunt een energieprestatiecertificaat (EPC) laten opmaken’, zegt Geert Flipts van het Vlaamse Energieagentschap. Zo’n document, waarvan de opmaak ongeveer 200 euro kost, geeft aan hoe energiezuinig uw woning is. Dat gaat van het label A+ (uitstekend) tot F (zeer slecht). Dakisolatie is een van de elementen die in rekening worden gebracht om de energiescore van uw woning te bepalen. Ter info: een geïsoleerde zoldervloer bij een onverwarmde en onbewoonde zolder geldt als een geïsoleerd dak.
Sommige eigenaars zien op tegen de vereiste investering. Behalve dakisolatie wordt ook dubbele beglazing verplicht (zie verder). Die verplichtingen jagen brengen kosten met zich mee - u bent al snel enkele duizenden euro’s kwijt - en het duurt een aantal jaren voor zo’n investering zich terugverdient. Vandaar dat sommige eigenaars eieren voor hun geld kiezen. ‘Sinds de invoering van de dakisolatienorm zien we meer oudere panden op de markt komen’, zegt Kristof Thijs, communicatiedirecteur van de makelaarsfederatie CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen).o

KRISTOF THIJS
COMMUNICATIEDIRECTEUR VAN DE MAKELAARSFEDERATIE CIB
Katelijne D’Hauwers van de belangengroep voor vastgoedeigenaars Verenigde Eigenaars: ‘Veel leden hebben zich de voorbije jaren in orde gesteld. Maar vooral oudere eigenaars zien op tegen de werken en besluiten - vaak in overleg met hun kinderen - om hun niet-geïsoleerde huurwoning te verkopen en de opbrengst te herinvesteren in een recenter pand dat wel aan de normen voldoet. ’Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA, bevestigt de trend. ‘Het gaat om eigenaars die al 20 of 30 jaar verhuren, maar geen energie of geld meer willen steken in hun pand. Sommigen verkopen en schenken het geld aan hun kinderen. Anderen herinvesteren in nieuwbouw. Van een overaanbod - en bijgevolg een neerwaarts effect op de prijzen - is geen sprake. Toch niet bij ons.’
‘Het gaat vooral om oudere huizen in het centrum van de stad. In een flatgebouw heeft de syndicus meestal wel al het initiatief genomen om de noodzakelijke werken door te voeren’, zegt Krijgsman.
Weet dat in een flatgebouw de strafpunten voor het ontbreken van dakisolatie voor alle appartementen gelden, dus ook voor de woongedeelten die niet net onder het dak liggen. Dat betekent in principe dat als een appartement onder het dak ongeschikt wordt verklaard ook de andere appartementen in het gebouw ongeschikt kunnen worden verklaard.

Achterpoortje
Eind mei, net voor de verkiezingen, keurde de Vlaamse regering wel een parallelle maatregel goed. Als uw woning voldoende energiezuinig is, worden bij onvoldoende dakisolatie geen strafpunten toegekend. De maatregel kwam er mede om spanningen tussen eigenaars van appartementen te counteren. Verhuurt u een huis, dan neemt u de beslissing om het dak beter te isoleren alleen. Dat is anders in een appartementsblok, waar u moet overeenkomen met de andere eigenaars om zulke werken uit te voeren. Het dak van een flatgebouw behoort tot de gemeenschappelijke delen, waarvoor alle eigenaars meebetalen, ook zij die niet vlak onder het dak een flat bezitten. Dat kan wrijvingen veroorzaken, want een eigenaar van een flat op het gelijkvloers is niet altijd bereid mee te betalen voor dakisolatie. Of: de eigenaar/bewoner wil de investering liever (nog) niet doen, terwijl de eigenaar-verhuurder een sanctie riskeert als niet aan de norm voldaan is.
Wat wordt bedoeld met voldoende energiezuinig? Daarbij wordt gekeken naar de energiescore, vermeld in het EPC. Voor een appartement moet die score lager liggen dan 400 kWh/m². Voor een gesloten bebouwing is dat 500 kWh/m², voor een halfopen bebouwing 550 kWh/m² en voor een open bebouwing 600 kWh/m². Die grenswaarden zijn niet om over naar huis te schrijven. Om u een idee te geven: een score van 400 komt overeen met het energielabel D, een van 600 met het label F. Maar zoals hierboven al staat: het gaat om het absolute minimum van wat van een woning verwacht wordt. ‘In het regeerakkoord is beslist de grenswaarden geleidelijk te verstrengen’, zegt Van Cauwenberge. Momenteel heeft zowat 84 procent van de appartementen in Vlaanderen een EPC-score van maximaal 400. Voor woningen heeft 64 procent een EPC-score van maximaal 500.
Behalve die minimumnormen heeft Vlaanderen ook strengere energiedoelstellingen. Tegen 2050 moet elke woning even energiezuinig zijn als een nieuwbouw die vandaag wordt gebouwd. Voor uw dak betekent dat een isolatie met een R-waarde van minstens 4 m²K/W. En dus geen 3 à 4 centimeter isolatie, maar minstens 16 centimeter. Wie dakisolatie plaatst, en een beetje toekomstgericht denkt, houdt daar dus het best al rekening mee.

Dubbel glas
Vanaf 1 januari 2020 treedt ook de dubbelglasnorm in werking. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over dubbele beglazing moeten beschikken, dus ook huurwoningen. De verplichting geldt alleen voor de leefruimte, de keuken, de badkamer en de slaapkamers. In de hal en het toilet is dubbele beglazing niet verplicht. ‘Het is moeilijk om een vast bouwjaar naar voren te schuiven vanaf wanneer een woning zeker voldoet’, zegt Flipts. ‘Sinds 1991 is er in Vlaanderen een isolatieregelgeving, maar tot 2005 was er erg weinig controle. Dubbele beglazing is wel vrij standaard geworden vanaf de jaren 80.’
Ook hier loopt vooral de verhuurder een risico als de norm niet wordt nageleefd. U riskeert dan strafpunten, maar onvoldoende om de woning meteen ongeschikt te verklaren. Pas vanaf 1 januari 2023 verandert dat en krijgt u meteen het maximum van 15 strafpunten als meerdere ramen geen dubbele beglazing hebben.
Daar stopt het niet. ‘Vanaf 2021 verstrengen sommige minimumnormen. Zo moet de verhuurder vanaf dan vaste verwarmingsapparaten in de leefruimte voorzien. Nu luidt het nog dat alleen de aansluiting voor een verwarmingsapparaat voorzien moet zijn, maar dat leidt soms tot onveilige situaties’, zegt Van Cauwenberge.

 

Bron: De Tijd

 

Nieuwe woning kopen of (ver)bouwen? Vanaf 2020 kan je minder lenen

Ga jij een woning kopen of (ver)bouwen? Dan moet je vanaf 1 januari 2020 zelf meer geld op tafel leggen. Vanaf dan mogen de banken je namelijk maar maximaal 90% van de waarde van je nieuwe woning lenen. In sommige gevallen kan de bank wel een uitzondering maken. Bijvoorbeeld voor jonge gezinnen die een eerste woning kopen.

Ook de aflossingslast of totale schuldenlast van je gezin zal een grotere invloed hebben op je lening. Vanaf volgend jaar mag maximaal 5% van al je woonkredieten bestaan uit leningen met een aflossingslast van meer dan 50%. De reden? De Nationale Bank van België (NBB) wil vermijden dat kredietnemers hun lening niet kunnen afbetalen en dat Belgische banken daardoor in de problemen komen. Het zou wel kunnen dat de huizenprijzen hierdoor terug dalen.

Uitzondering op de regel

Toch mogen banken nog uitzonderingen maken. Zo kunnen jonge koppels die een eerste woning kopen soms nog meer dan 90% van de aankoopsom lenen. Behoor je tot die categorie? Dan kan je in 35% van de gevallen nog tot 100% lenen, in 5% zelfs nog meer. Koop je voor de tweede keer een woning? Dan kan je in 20% van de gevallen meer dan 90% lenen, maar nooit meer dan 100%. Investeer je in vastgoed? Dan heb je voortaan recht op maximaal 80% van de aankoopsom. 10% van de investeerders kan tot maximaal 90% lenen.

Jonge gezinnen grootste slachtoffer?

Toch ondervinden jonge gezinnen de meeste nadelen van de maatregel, vooral omdat ze vaak over weinig spaargeld beschikken. Dat zegt Philippe Janssens van de Antwerpse vastgoedpromotor Immpact in Het Laatste Nieuws. ”Als je niet langer meer dan 90% van de waarde van je woning kan lenen, zijn vooral jonge mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning van 250.000 tot 300.000 euro het slachtoffer.” Ook op de uitzonderingen reageert Janssens niet positief. “Aan welke rentevoeten zal je nog meer dan 90% kunnen lenen? De banken grijpen dit aan om de marges te verhogen.”


Energiezuinig (ver)bouwen? Meer lenen

Janssens ziet nog een ander neveneffect: “De NBB houdt te weinig rekening met de energiekosten van een woning. Als je investeert in energiezuinigheid, moet je waarschijnlijk meer lenen. Nochtans is dat op de lange termijn een erg zinvolle investering.” Volgens Janssens liggen de prijzen in het segment van 250.000 tot 300.000 euro trouwens niet te hoog. “Dat geldt vooral voor de grotere en duurdere panden. En de nieuwe maatregel van de NBB zal dat niet verhelpen.” De banksector staat wel achter de maatregel.

Bron: Het Laatste Nieuws

 

Is het wegvallen van de woonbonus en verlagen van de registratierechten echt zo voordelig? Iedereen verliest, koppels het meest.

Dat het aankopen van een woning nu goedkoper wordt, is gewoon windowdressing, klinkt de kritiek op het nieuwe Vlaamse regeerakkoord. Het verlagen van de registratierechten met de volle 1 procent weegt niet op tegenover van het wegvallen van de woonbonus. Koppels zullen uiteindelijk het meest verliezen. Zij genoten voordien immers allebei van de fiscale aftrek, terwijl een korting op de registratierechten maar één keer geldt.

Volgens de nieuwe regering wordt het aankopen van een eigen woning nu goedkoper. Dat klopt, door de registratierechten met 1 procent te verlagen is er inderdaad een kleine korting. Toch blijft die winst bijzonder beperkt, zeker voor jonge mensen die een woning kopen onder de 200.000 euro. Die betalen voor de eerste schijf van 80.000 euro sowieso geen registratierechten, en dus is die 1 procent verlaging voor hen helemaal niet zo interessant.

 “Voor ons is het duidelijk dat iedereen in deze nieuwe regeling verliest. Om die woonbonus te compenseren in de registratierechten moet je al een huis kopen dat meer dan 2 miljoen euro kost. Een onrealistisch gegeven. Daar zijn er geen duizend van in Vlaanderen”, zegt Alex Geens. “Alleenstaanden verliezen in vergelijking minder dan koppels, op die manier wordt de situatie voor een stuk wel recht getrokken. Koppels genoten van een dubbel voordeel ze konden allebei van het fiscaal voordeel genieten terwijl het ook makkelijker is een lening aan te gaan als je met twee bent.”

Eén van de argumenten is dat huizen op deze manier terug goedkoper zullen worden. Maar dat verwachten de kenners alleszins niet. “De korting die je krijgt op de registratierechten is heel beperkt. Het gaat om 1.000 tot 3.900 euro in deze situaties. Op grote bedragen is die ene procent verwaarloosbaar. We denken daarom ook niet dat dat de huizenprijzen zal beïnvloeden. De grootste beïnvloedende factor is de lage rente en die wordt niet door Vlaanderen bepaald.”

Verschillende stemmen voorspellen van een rush op de vastgoedmarkt. Want het is nog niet te laat. Het zou zelfs kunnen dat de datum van de compromis zal gelden om te bepalen in welk systeem je zal vallen. Als dat niet zo is, is er nog tijd. Een notaris kan een akte tussen de twee en drie maanden laten verstrijken. “In deze cases is het wel duidelijk, mensen die op het punt staan om een woning te kopen doen dat beter vandaag dan na 1 januari. Vermoedelijk zal ook de datum van de akte gelden als de maatstaf in welke situatie je terechtkomt.”

Wat met mensen die vandaag genieten van de woonbonus maar over enkele jaren een nieuwe woning aankopen omdat hun gezinssituatie verandert? “Dat is nog koffiedik kijken. Momenteel geldt de regeling dat wie van de woonbonus geniet, de lening overzet naar een ander pand, de huidige regeling wel blijft duren. Maar het is moeilijk te zeggen of dat zo zal blijven. Het zijn op deze manier dus vooral de jonge mensen die nooit een eigen woning hebben verworven die verliezen.”

Bron: Het Nieuwsblad 01/10/2019

EPB, EPC, het S-peil, … Bouwen lijkt wel over een eigen alfabet te beschikken. Geraak je niet wijs uit al die moeilijke termen? Geen paniek! Wij helpen je door enkele begrippen uit te leggen in mensentaal.


BEN-woningBEN-woning
Een BEN-woning is goed geďsoleerd en heeft weinig energie nodig. Die energie haalt de woning uit hernieuwbare bronnen.
BEN betekent Bijna-EnergieNeutraal. Een BEN-woning is goed geďsoleerd en heeft weinig energie nodig. Die energie haalt de woning uit hernieuwbare bronnen. Een BEN-woning moet in Vlaanderen voldoen aan zes voorwaarden.
• Energieprestatieniveau: E30 of lager
• S-peil: S31 of lager
• Maximale isolatiewaardes van de constructiedelen (Umax)
• Opletten voor oververhitting
• Voldoen aan ventilatie-eisen
• Voorzien in een minimum aandeel hernieuwbare energie
BENOvatie
Hoe hoger de COP, hoe efficiënter de warmtepomp.
Een BENOvatie is een renovatie volgens de Vlaamse normen voor 2050. Hierbij heb je twee mogelijkheden: ofwel zorg je ervoor dat elk onderdeel van de gebouwschil (dak, muren, ramen, vloeren, …) van je woning een welbepaalde isolatiewaarde of U-waarde niet overschrijdt én verwarm je met een energiezuinige installatie of laat je je woning aansluiten op een warmtenet; ofwel heeft je woning na renovatie een E-peil van maximaal E60 óf een energiescore van 100 kWh/m˛. BENOveren is dus niet hetzelfde als BEN bouwen.
COP
Een passiefhuis benut zo veel mogelijk gratis energie uit de omgeving door een doordachte oriëntatie en het strategisch plaatsen van raampartijen.
Het theoretische rendement van een warmtepomp wordt aangeduid met de COP (prestatiecoëfficiënt). Dit is de verhouding tussen de hoeveelheid afgegeven warmte tegenover de hoeveelheid verbruikte energie. Hoe hoger de COP, hoe efficiënter de warmtepomp. Een COP van minstens 4 is ideaal. Dat betekent dat de warmtepomp voor 1 kWh elektriciteit 4 kWh warmte produceert.
EPB
Hoe energie-efficiënter je bouwschil (buitenmuren, ramen, dak, vloeren...), hoe lager en hoe beter je S-peil.
Alle gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te (ver)bouwen is ingediend, moeten op energetisch gebied en op vlak van binnenklimaat voldoen aan bepaalde eisen. Die eisen worden de EPB-eisen genoemd en zijn ingevoerd door de Europese Unie om het energieverbruik per huishouden te drukken. De EPB-eisen worden steeds strenger, wat betekent dat woningen steeds energiezuiniger zullen worden en minder gaan uitstoten.


E-peil
Het E-peil drukt de globale energieprestatie uit van je woning. Dit getal geeft een inzicht in het energieverbruik van je woning. Hoe lager het E-peil, hoe minder energie een woning nodig heeft voor ruimteverwarming, de productie van sanitair warm water, elektriciteit, …
Ingrijpende energetische renovatie
Een ingrijpende energetische renovatie is een verbouwing met een functiewijziging van het beschermd volume (dat is het gedeelte dat je verwarmt) van je woning van meer dan 800 mł, of een renovatie waarbij je je verwarmingsinstallatie vervangt en minstens 75 procent van de buitenschil isoleert. In dat geval mag het E-peil maximum E90 bedragen.
Lage-energiewoning
In een lage-energiewoning zijn alle voorhanden zijnde maatregelen getroffen om het energieverbruik tot een uitstekend niveau te beperken. Een lage-energiewoning heeft een E-peil lager dan 40 en een K-peil niet hoger dan 25. Het verbruik voor de verwarming en koeling ligt voor een lage-energiewoning rond de 30 kWh/m˛ vloeroppervlakte op jaarbasis.
Nulenergiewoning
Een nulenergiewoning voldoet aan dezelfde voorwaarden als een passiefhuis, met dat verschil dat de nog resterende energievraag voor ruimteverwarming en koeling volledig gecompenseerd wordt door ter plaatse opgewekte hernieuwbare energie.
Passiefhuis
Een passiefhuis is rechtstreeks gelinkt aan een welbepaalde constructiestandaard. Het is een woning met een permanent goed binnenklimaat, zonder traditioneel verwarmings- of koelsysteem. Zowel ’s winters als ’s zomers. Vandaar de naam passiefhuis, omdat je zo’n woning niet meer actief moet verwarmen. Een passiefhuis benut zo veel mogelijk gratis energie uit de omgeving door een doordachte oriëntatie en indeling van de woning en het strategisch plaatsen van raampartijen. Belangrijk zijn een goede isolatie van muren, vloeren en dak en het gebruik van driedubbele beglazing en speciaal raamwerk. De K-waarde van een passiefhuis bedraagt 15. Het E-peil ligt rond de 30.
S-peil
Sinds 2018 is er in Vlaanderen niet langer sprake van het K-peil als eis voor particuliere woningen. Als bouwheer moet je vooral rekening houden met het S-peil of schilpeil. De regel: hoe energie-efficiënter je bouwschil (buitenmuren, ramen, dak, vloeren...), hoe lager en hoe beter je S-peil. In 2018 moesten nieuwbouwwoningen een S-peil van 31 halen. In 2020 is dat S28.

Bron: Livios 28/05/2019

 

 

Asbestinformatieplicht

Het decreet rond de asbestinformatieplicht werd afgelopen woensdag (17 april) in het Staatsblad gepubliceerd. Tegen ten laatste 31 december 2031 moet elke eigenaar van een toegankelijk gebouw met risicobouwjaar (het jaar 2000 of ouder) over een geldig asbestinventarisattest beschikken. De asbestinventaris bevat een lijst van alle asbestverdachte en asbesthoudende materialen in de woning en wordt opgemaakt door een asbestdeskundige inventarisatie, gecertificeerd door de OVAM. De inventaris wordt door de OVAM ingegeven in de databank, waarna ze een asbestinventarisattest aflevert.
Vastgoedmakelaars krijgen evenals eigenaars, verhuurders en notarissen een informatieplicht aan de hand van het asbestinventarisattest bij verkoop. De datum hiervoor wordt nog vastgesteld door de Vlaamse Regering. De vastgoedmakelaar die een onderhandse verkoopovereenkomst opstelt, zal in de overeenkomst volgende zaken moeten vermelden: of de inhoud van het geldige asbestinventarisattest vooraf werd meegedeeld aan de verwerver, de datum, de samenvattende conclusie van het attest en de unieke code ervan.
Ook bij verhuur komt er een informatieplicht op een nog nader te bepalen datum. De verhuurder van een woning met risicobouwjaar die over een geldig asbestinventarisattest beschikt, zal een kopie aan de huurder moeten geven, en dit ten laatste bij het aangaan van een nieuwe huur, of binnen de maand na datum vermeld op het attest, als de OVAM een attest uitreikt tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.
Vanaf 27 april as. gelden reeds overigens vier specifieke verbodsbepalingen voor asbesthoudende daken of gevels. Zo is het verboden constructies als zonnepanelen, overzetdaken en reclamepanelen te bevestigen aan of over asbesthoudende dak- en gevelbekleding. Het is ook verboden asbesthoudende dak- en gevelbekleding in te sluiten of te bedekken met andere materialen. Verder geldt er een verbod om dak- of gevelbekledingen te reigen of te ontmossen.
Het exacte bedrag van de retributie voor het attest, moet de Vlaamse Regering nog vastleggen. Het opstellen van het inventaris door de deskundige zou +- 350 euro kosten, zo schat de OVAM.

Deze website maakt gebruik van cookies! Meer details over onze cookies kan je terugvinden in ons cookiebeleid