1

Tips en advies in verband met vastgoed

De rente is flink gestegen, en dat heeft ook impact op de huizenprijzen 

De hypothecaire leningen zijn de laatste maanden flink duurder geworden. Van een gemiddelde rentevoet van 1,25 procent op 20 jaar vorig jaar, naar 1,95 procent nu. Een verschil van 0,7 procentpunt lijkt misschien niet veel tot je de rekening maakt. Hierop moet je letten.

Wat is er precies gebeurd?
De rente. Wie de beurspagina’s leest, ziet het woord geregeld terugkeren. Die langetermijnrente was lang héél laag en de Europese Centrale Bank was van plan ze geleidelijk aan te verhogen. Alleen al door die aankondiging, begon de rente ook te stijgen. “In Duitsland is de dertigjaarsrente bijvoorbeeld gestegen van 0,1 naar 0,66 procent”, zegt Tom Simonts, econoom bij KBC. “En in de VS staat de langetermijnrente zelfs al op 2,4 procent. De verwachting is dat wij hier in Europa nog wel een inhaalbeweging te gaan hebben de komende jaren.”

Hoeveel is die rente voor een woonkrediet gestegen?
Volgens cijfers van Immotheker gaat het van gemiddeld 1,25 procent op 20 jaar naar 1,95 procent op 20 jaar. Dat is 0,7 procentpunt en best wel veel. Zeker als je het in absolute cijfers zet. Een lening van 200.000 euro kost je zo’n 15.000 euro meer. Op maandbasis is dat een 60 euro. Je betaalt dus maandelijks 7 procent extra voor diezelfde lening dan vorig jaar. Andere bronnen spreken dan weer over een verhoging van de rente met minstens 0,5 procentpunt.

Worden huizen dan goedkoper?
Goedkoper niet meteen. Ze worden minder snel duur, lijkt een betere omschrijving. “De rente heeft zeker een impact op de huizenprijzen, maar die impact is veel minder direct dan we denken”, zegt Steven Trypsteen, immo-expert bij ING. “Waar we naar kijken, is de impact van rente op ontleningscapaciteit. Economische modellen tonen ons dat als die capaciteit stijgt, de prijzen ook stijgen. Als we meer kunnen lenen, gaan we dat ook doen en dat duwt de prijs omhoog. Maar als de rente stijgt, heeft dat een neerwaartse impact op woningprijzen. Wij schatten in dat de groei van de woningprijzen minder sterk zal zijn dan de afgelopen jaren, toen we stijgingen zagen met 8 procent. Enkele weken geleden was de inschatting nog een stijging van 5 procent en toen hadden we de volledige rentestijging die we nu doormaken, ingecalculeerd. Alles wat er dus de komende tijd nog aankomt van hogere rentes, zit niet in die 5 procent. Het is dus goed mogelijk dat de groei van de prijzen nog een flinke knauw krijgt.”

De rente stijgt, maar de woning wordt minder duur: maakt het dan een verschil voor de koper?
“Toch wel”, zegt Trypsteen. “Als we het hebben over een groei van 5 procent, dan spreken we natuurlijk over de hele woningmarkt. Maar er zijn plekken die populairder zijn dan andere en waar er altijd een hoge druk is. De grote steden – Gent, Antwerpen en Leuven bijvoorbeeld – zijn erg gewild. Daar zal de prijs allicht hoog blijven omdat er ook druk is van investeerders die niet eens (veel) hoeven te lenen om hoge prijzen neer te tellen. Op andere plaatsen, die wat minder populair zijn, is het mogelijk dat de prijzen wél zullen dalen.”

Ook de grondstoffen zijn véél duurder geworden. Kunnen mensen het allemaal nog betalen?
Dat verwachten de kenners nog niet. “Daarvoor zou rente nog veel meer en veel brutaler moeten stijgen”, zegt Trypsteen. “Ik zou me wel zorgen maken als we snel naar 4 procent zouden gaan, bijvoorbeeld.” Ook Simonts denkt dat het nog lukt. “Omdat er veel werk is, de lonen stijgen en in ons land zelfs beschermd zijn tegen inflatie.”

Stijgen ook de tarieven op spaarrekeningen?
Voorlopig nog niet. Woonkredieten reageren sneller op de gestegen rente dan de spaarproducten van banken.


Bron: Het Nieuwsblad 24/03/2022

Wijzigingen verkooprecht vanaf 1 januari 2022

Door de stijging van de woningprijzen in Vlaanderen wordt het voor vele mensen moeilijk om een eerste eigendom te kopen. Hier wil de Vlaamse regering iets aan doen door de registratiebelasting op een enige eigen woning te verlagen. Hier tegenover staat dat de registratiebelasting bij de aankoop van een tweede eigendom stijgt en de meeneembaarheid verdwijnt.

·      

Wijziging van het tarief van het verkooprecht

 

·       Afschaffing van de meeneembaarheid

·       Contact

 

De Vlaamse Regering heeft in haar Septemberverklaring een aantal wijzigingen aan de registratiebelasting aangekondigd. Dit is nog geen definitieve wetgeving. De informatie op deze pagina licht deze wijzigingen dus enkel toe onder het expliciete voorbehoud dat het Vlaams Parlement nog over de te wijzigen regelgeving zal beslissen in de komende maanden.

 

Wijziging van het tarief van het verkooprecht

  1. Verlaging van het verkooprecht bij de aankoop van de enige eigen woning
  1. Verhoging van het verkooprecht bij de aankoop van een tweede eigendom
    Het algemeen tarief voor de aankoop van andere dan de enige eigen woning, zoals een tweede eigendom, stijgt van 10 procent naar 12 procent.

Een uitzondering wordt gemaakt voor de aankoop van landbouwgronden en
natuurgebieden, waarvoor het tarief van 10 procent behouden blijft.
Deze nieuwe tarieven zullen van toepassing zijn op alle koopovereenkomsten afgesloten vanaf 1 januari 2022. De datum van de authentieke akte is daarbij bepalend.

Afschaffing van de meeneembaarheid
Meeneembaarheid betekent dat u het verkooprecht (registratiebelasting) ten belope van maximum 13.000 euro, dat u op een vorige woning betaald hebt, kunt aftrekken van het verkooprecht dat u op een volgende woning moet betalen. Deze meeneembaarheid wordt afgeschaft met ingang van 1 januari 2024.

Keuzemogelijkheid :
Tot en met 31 december 2023 heeft u voor een enige eigen woning als overgangsmaatregel de keuze:

  • Ofwel kiest u voor de nieuwe tarieven (3% en 1%), zonder meeneembaarheid;
  • Ofwel kiest u voor de oude tarieven (6 en 5%), met meeneembaarheid.


Ook het nieuwe algemeen tarief van 12 procent kan u nog gedurende 2 jaar combineren met de meeneembaarheid.

Erkende schatters zelf niet te spreken over nieuwe regels voor hypotheken: “Vooral goed voor bank”

Wie vanaf 2022 een lening wil afsluiten, moet verplicht de waarde van zijn nieuwe woning laten schatten. De maatregel moet het vele ‘overbieden’ tegengaan, zodat woningprijzen opnieuw betaalbaar worden. Maar de erkende schatters zien zelf niet in hoe de nieuwe regel de koper beschermt.

Eigenlijk is de nieuwe regeling vooral interessant voor de banken, zegt landmeter-expert Willy De Rouck, die optreedt als erkend schatter bij bureau DRDS. “Als een klant er niet in slaagt de lening af te betalen, moet de woning dwingend verkocht worden. Stel dat die voor 300.000 euro verkocht kan worden door de bank, omdat dat de waarde is, maar ze wel een lening verleend had van 350.000 euro, omdat de kopers toen een te hoog bod hadden uitgebracht, dan verlies je als bank 50.000 euro.”

Banken hebben dus alle voordeel bij een schatting op zich, en al zeker bij een schatting die lager uitvalt dan de werkelijke waarde van het pand. “Dan kunnen banken bij gedwongen verkoop zeker het geleende geld terugkrijgen, en zelfs winst maken”, legt De Rouck uit.

Nattevingerwerk

Hij is trouwens niet de enige erkende schatter die het problematisch vindt dat banken aansturen op te lage schattingen. Zijn collega Roger Liekens denkt er ook zo over. Hij wijst bovendien wijst hij op nog een extra probleem. “In theorie mogen banken enkel een beroep doen op erkende schatters”, zegt Liekens, “maar de praktijk is helaas anders. Heel wat grote banken werken met grote schattingsmaatschappijen. Het probleem is dat die grote maatschappijen op zich erkend zijn, maar een beroep doen op niet-erkende onderaannemers om die schattingen te laten uitvoeren. Terwijl erkende schatters onder eed staan en een vaste methode gebruiken, kiezen niet-erkende schatters zelf hun werkwijze. Hun verslagen kunnen daardoor gigantische verschillen bevatten. Bij ons gaat het om interpretatieverschillen, bijvoorbeeld over de conditie van het gebouw, de noodzaak tot herschilderen of de waarde van een Ikea-keuken. Dat gaat dan over een paar duizend euro, niet over 150.000 euro.”

Omdat die schatters in onderaanneming werken, is het bovendien ook interessant om zo veel mogelijk schattingen te doen. “Hoe meer schattingen, hoe beter ze betaald worden. Dus komen ze tien minuten ter plekke, nemen ze een paar foto’s en genereert een app een verslag dat de erkende schatter van de maatschappij achteraf tekent. Het doel: zo veel mogelijk schattingen op zo weinig mogelijk tijd die zo laag mogelijk liggen, in het voordeel van de bank met wie ze een contract hebben.”

De Rouck bevestigt. “Alle banken die ik ken, werken met een grote speler die zo te werk gaat. Soms klopt de schatting, maar vaak klopt die in de verste verte niet. Het is nattevingerwerk. Ik zie dus echt niet in hoe een verplichte schatting de koper beschermt. Oké, je zal beter weten wat je koopt en op termijn zullen de prijzen dalen. Maar bij een lage schatting die de bank dient, wordt de kloof tussen wat je kan lenen en wat je nodig hebt om het pand te kopen, nog groter.”

Een betere oplossing is volgens Liekens dat kopers zelf een beëdigd schatter aanstellen, zodat de woning écht naar waarde wordt geschat.

Bron: Het Nieuwsblad 20/09/2021 Thibaut Renson

Energiezuinig (ver)bouwen? Dan kan je goedkoper lenen

Tegen 2050 moeten er in Vlaanderen nog heel wat huizen en appartementen energiezuinig worden gerenoveerd. En daarin gaan banken volgens KBC-topman Johan Thijs een steeds grotere rol spelen. “De overheid gaat banken meer en meer verplichten om strenger te selecteren op vlak van milieuvriendelijkheid”, zegt hij in Het Laatste Nieuws. “Dat sluit nauw aan bij de vergroeningsrichting die Europa is ingeslagen.” CEO Max Jadot van BNP Paribas Fortis laat weten dat zijn bank momenteel al als eerste korting geeft op hypotheekleningen om woningen met een lage energiebehoefte te financieren.

Volgende stap: binnen de vijf jaar

Ook vandaag is energiezuinigheid al een belangrijk criterium als je een hypotheek wil aangaan. Sinds kort zijn banken bijvoorbeeld verplicht om het energieprestatiecertificaat (EPC) van je nieuwe woning op te vragen. Maar volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) moeten banken in het vervolg ook het bedrag in rekening brengen dat kopers nodig hebben om binnen de vijf jaar hun huis energetisch te renoveren. “Zo kom je als verbouwer niet voor verrassingen te staan en wordt elke woningaankoop meteen een energetisch renovatieproject”, zegt directeur-generaal van de VCB Marc Dillen. “Daardoor behoudt je woning zijn waarde, verhoog je het wooncomfort en help je het klimaat een handje.”

Wil jij een zo gunstig mogelijke hypotheek aangaan om je (ver)bouwproject te financieren? Dan helpt het om je huis zo energiezuinig mogelijk te maken. Marc Dillen: “Banken moeten ook het bedrag in rekening brengen dat kopers nodig hebben om binnen de vijf jaar hun huis energetisch te renoveren."

Renovatiegolf versnellen

Vandaag duurt het vaak nog te lang vooraleer kopers een verouderde woning renoveren of zijn de werken niet ingrijpend genoeg. Dat banken het EPC opvragen, is een belangrijke factor om de renovatiegolf te versnellen en te verbeteren. “Huizenjagers beseffen vaak niet hoeveel de nodige energetische renovatiewerken zullen kosten. Het EPC is daarin een handig hulpmiddel: het biedt je meteen inzicht in de knelpunten, het kostenplaatje en de terugverdientijd. Dat is cruciale info om binnen de vijf jaar je huis grondig te renoveren. En alleen met zulke systematische renovaties kunnen we de energiedoelstellingen van 2050 behalen.

Andere premies

Ben jij van plan om te verbouwen? Dan zijn er momenteel nog andere financiële hulpmiddelen waarop je een beroep kan doen. Denk maar aan het renteloos renovatiekrediet, de nieuwe labelpremie en de renovatiepremies voor specifieke ingrepen, zoals isolatie, asbestverwijdering en het plaatsen van zonnepanelen. Als iedere nieuwe woningeigenaar zijn of haar project binnen de vijf jaar renoveert, voldoet tegen 2050 90% van alle Vlaamse woningen aan de energievereisten. Momenteel beantwoordt amper 3% van de bestaande woningen aan diezelfde eisen, terwijl nieuwbouwprojecten al jarenlang beter scoren dan het verplichte energiepeil. In 2018 bedroeg het E-peil van nieuwbouwwoningen zelfs al gemiddeld E18, terwijl de maximumgrens pas sinds dit jaar op E30 ligt.


DOOR REDACTIE LIVIOS: 18/03/2021

(Ver)bouwplannen? Dit betekent het federale regeerakkoord voor jou

Ga jij een huis bouwen of renoveren? Dan heeft de nieuwe federale regering misschien wel goed nieuws voor jou in petto. Volgens het regeerakkoord van de zogenaamde Vivaldi-coalitie geniet je binnenkort bijvoorbeeld van een verlaagd btw-tarief van 6% als je sloopt en herbouwt. We geven je een overzicht van de belangrijkste veranderingen op bouw- en woonvlak.

Ben je van plan om een huis te kopen en het grondig te renoveren? Dan loont het binnenkort zeker de moeite om na te gaan of sloop en heropbouw de beste aanpak is. De nieuwe federale regering is namelijk van plan om het btw-tarief op zo'n vernieuwbouw in heel België te verlagen tot 6%. Momenteel betaal je daar nog het gebruikelijke btw-tarief van 21% voor, tenzij je in één van de 32 Belgische steden of gemeenten woont waar het verlaagde btw-tarief al geldt.

Gunstigste woonlening

Heb je de perfecte woonlening nog niet gevonden? Die zoektocht zou er de komende jaren wat makkelijker op moeten worden. De federale regering gaat er namelijk voor zorgen dat je (woon)leningen, banktarieven en verzekeringen makkelijker met elkaar kan vergelijken via nieuwe online tariefsimulatoren en vergelijkingsmodules. Bovendien komen er informatiecampagnes om je beter te beschermen tegen internetfraude en onderzoekt de regering hoe je minder diep in de buidel hoeft te tasten als je een bouwlening of herfinanciering wil.  

Goedkopere stroom, duidelijkheid rond nieuwe woonvormen

Overweeg je een nieuwe woonvorm, zoals een kangoeroewoning, tiny house of co-housing project? Dan kan je binnenkort op meer duidelijkheid rekenen. Er komt onderzoek naar hoe de sociale en fiscale regelgeving beter bij die alternatieven kunnen aansluiten. En ook als je niet gaat bouwen of verbouwen, kan je op woonvlak een graantje meepikken. De regering wil er namelijk voor zorgen dat het federale gedeelte van je elektriciteitsfactuur daalt. Zo kan je de stroomkosten voor je gezin makkelijker binnen de perken houden.

Bouworganisaties positief

Zowel de Bouwunie als de Confederatie Bouw reageren enthousiast op de algemene verlaging van het btw-tarief op sloop en heropbouw. “Met de uitbreiding van het verlaagde btw-tarief op vernieuwbouw slaat de regering twee vliegen in een klap: de economie krijgt zo een boost en we komen dichter bij het behalen de klimaatdoelstellingen”, zegt Jean-Pierre Waeytens, gedelegeerd bestuurder van Bouwunie. “We hopen dat die uitbreiding nu snel in wetteksten wordt omgezet.” De Confederatie Bouw hoopt bovendien dat het btw-tarief van 6% niet alleen zal gelden voor wie zelf sloopt en heropbouwt, maar ook voor wie een hernieuwbouw koopt.

 

BRON: LIVIOS

Koper trekt geldig bod terug in: kan dit zomaar?

 

Stel: een kandidaat-koper brengt bij de bemiddelende vastgoedmakelaar eenzijdig schriftelijk een bod uit voor de aankoop van een bepaald onroerend goed. De kandidaat-koper gaat er soms al te snel van uit dat hij zijn bod ook eenzijdig terug kan intrekken. Kan dit zomaar? 

Termijn
Het plaatsen van een bod op zich is nog geen verbintenis om te kopen. Het bod moet immers eerst worden aanvaard. Nochtans kan een geldig bod niet zomaar worden ingetrokken. Diegene die een bod plaatst, moet de verkoper de kans geven om het bod te onderzoeken en erop te antwoorden.

De bieder moet dan ook de termijn die hij zelf bepaalde bij het bod respecteren. Die termijn kan uitdrukkelijk opgenomen zijn, bv. het bod is vijf dagen geldig, of het kan ook impliciet vermeld zijn, bv. een bod met de vraag om ‘per kerende mail’ te antwoorden.

Werd er geen termijn bepaald bij het plaatsen van het bod dan moet de verkoper daar in ieder geval spoedig op reageren. Dat betekent echter ook wel niet dat de kandidaat-koper een uur later kan laten weten dat hij zijn bod terug intrekt. Hij moet ten minste zijn bod gedurende een ‘redelijke termijn’ behouden.

In geval van betwisting zal de rechter moeten uitmaken of een redelijke termijn werd gerespecteerd.

Wat indien het bod de verkoper nog niet heeft bereikt?
Indien de bieder kan bewijzen dat het bod nog niet werd overgemaakt aan de verkoper, kan de bieder nog steeds zijn bod terug intrekken. De kandidaat-koper zal het echter niet makkelijk hebben om dit bewijs te leveren.

Het valt aan te raden dat de verkoper bij het ontvangen van een geldig bod onmiddellijk een ontvangstmelding stuurt waarbij hij aan de kandidaat-koper meldt dat hij zijn bod in goede orde heeft ontvangen en binnen een redelijke termijn zal reageren.

Een bod uitgebracht zonder voorwaarden
De voorwaarden die een kandidaat-koper zou stellen bij het ondertekenen van een verkoopovereenkomst, moeten ook reeds in het bod gestipuleerd worden. Zo moet de kandidaat-koper, indien de financiering van een potentiële aankoop nog niet volledig rond is, een opschortende voorwaarde opnemen in het bod tot het bekomen van een hypothecaire lening. De koop zal dan, zelf bij aanvaarding van het bod door de verkoper, niet tot stand komen tot wanneer de opschortende voorwaarde vervuld is.

Wanneer de kandidaat-koper geen opschortende voorwaarde formuleerde in zijn bod tot het bekomen van een krediet, is de verkoper bij het aanvaarden van dit bod niet verplicht om alsnog een opschortende voorwaarde te aanvaarden. De koop is immers voltrokken zonder voorwaarden.

bron: cib.be

Wie een woning wil kopen of huren, kan vanaf maandag 11 mei weer plaatsbezoeken doen. Maar de wachtlijst is lang. Wie nu een afspraak maakt, moet doorgaans twee tot vier weken wachten tot hij aan de beurt komt.

Ondanks de coronacrisis willen veel mensen graag een woning kopen of huren. “Sinds de Veiligheidsraad vorige vrijdag een versoepeling van de maatregelen heeft aangekondigd, stromen de vragen voor bezoeken aan woningen massaal binnen.

Kandidaat-kopers mogen niets aanraken

De plaatsbezoeken aan woningen zullen vanaf 11 mei helemaal anders verlopen dan voor de coronacrisis. We volgen de richtlijnen van het Beroepsinstituut voor Vastgoedmakelaars. Die aanpak moet wel nog worden goedgekeurd door de Veiligheidsraad. Voor bezoekers de woning binnengaan, moeten ze een masker opzetten en hun handen ontsmetten. Ook wij hebben een masker op en dragen handschoenen. De kandidaat-koper mag niets aanraken in de woning. We verwelkomen ook geen groepen, in principe laten we maximaal twee personen tegelijk doe.

 Verlies zal nog meevallen als we op 11 mei terug mogen beginnen

Wie twee maanden geleden een huis wilde kopen, wil dat nu meestal ook nog doen. Er zijn bijvoorbeeld nog steeds veel koppels die scheiden, waardoor veel mensen op zoek zijn naar een nieuwe woning. Bovendien trekt vastgoed in deze crisis ook investeerders aan die zich afkeren van de beurs, omdat die ferme klappen heeft gekregen.

Prijzen van woningen

Vastgoedexperts geloven ook niet dat de prijzen van woningen structureel zullen dalen. Die verwachting wordt voorlopig ondersteund door cijfers van de notarissen. In de eerste maand van de strenge coronamaatregelen daalde het aantal transacties in Vlaanderen fors, maar bleven de prijzen stabiel. “Maar het is nog te vroeg om nu al verregaande conclusies te trekken”, zegt Bart Van Opstal, woordvoerder van Notaris.be.

Vastgoedsector trekt aan de alarmbel

 

De vastgoedsector en de notarissen hebben een relanceplan uitgewerkt om de woningmarkt in ons land opnieuw te activeren. 'De volledige stilstand van onze woningmarkt is zowel maatschappelijk als economisch een drama', klinkt het.

De Belgische notarissen (Fednot) en de beroeps- en belangenorganisaties van de vastgoedsector (BIV, CIB Vlaanderen en Federia) trekken aan de alarmbel. De volledige stilstand van de woningmarkt door de coronacrisis leidt tot tragische situaties, stellen de organisaties in een gezamenlijk persbericht. Ze geven het voorbeeld van huurders die hun woning moeten verlaten, maar geen nieuwe woning kunnen vinden. Kopers hebben dan weer fondsen nodig voor de aankoop van hun nieuwe woning, maar kunnen hun oude woning niet verkopen. En er dreigt ook massaal banenverlies in een belangrijke economische sector.

De sector en de notarissen hebben daarom een relanceplan uitgewerkt met concrete maatregelen om de woningmarkt in ons land stap voor stap opnieuw te activeren. "Het plan vertrekt vanuit de volksgezondheid en biedt een basis om het werk dat we op een veilige wijze kunnen verrichten, effectief weer aan te vatten", klinkt het. De naleving van de veiligheidsvoorschriften inzake social distancing, hygiëne, samenscholingsverbod wordt gewaarborgd in het plan, dat is bezorgd aan de groep van experts die belast is met de exitstrategie, en aan verschillende ministeriële kabinetten.

De initiatiefnemers vragen op korte termijn een verfijning van het algemene verbod op de opstart van verkoop- of verhuurdossiers. Zo niet is het risico reëel dat de markt in het beste geval in september opnieuw kan hernemen, luidt het.

Bron: Trends 17/04/2020                      

Plaatsbezoeken niet toegestaan

Zoals in onze Flash van vrijdagavond aangehaald, contacteerden we opnieuw het crisiscentrum met de vraag of vastgoedmakelaars plaatsbezoeken mochten uitvoeren of niet. In de officiële FAQ van het crisiscentrum,  die we zaterdag mochten ontvangen staat er:

"Neen, huidige verkoopprocessen mogen doorgaan, maar er mogen geen nieuwe plaatsbezoeken worden ingepland." 

De website van Vlaio (Agentschap innoveren en ondernemen van de Vlaamse overheid) omschrijft het zelfs nog iets nauwkeuriger: “Vastgoedmakelaars mogen dossiers van op afstand voorbereiden, maar mogen geen klanten ontvangen of plaatsbezoeken doen. Huidige verkoopprocessen mogen doorgaan, maar er mogen geen nieuwe huisbezoeken worden ingepland.”

Met 'huidige verkoopprocessen' en 'dossiers van op afstand' bedoelt men dat je verder kan werken aan je huidige verkoopdossiers, zoals eerder gemeld van thuis of bij onmogelijkheid van telewerk achter gesloten deuren op je kantoor. Denk aan de behandeling van je e-mails, het verrichten van opzoekingen, het opstellen en laten ondertekenen van compromissen (door deze per post te versturen of door te werken via digitale ondertekening),... Ter herinnering: je kantoor moet gesloten zijn en je mag er geen klanten ontvangen!

Het BIV over deze stellingname. "We begrijpen deze strenge maar noodzakelijke beslissing. De bescherming van de volksgezondheid primeert nu. Het BIV vraagt ieders medewerking zodat het virus zich niet verder verspreidt! Het gaat om het welzijn van de vastgoedmakelaar zelf, z'n klanten, z'n naasten... Het zijn moeilijke tijden, maar we wensen onze leden veel moed bij het voortzetten van hun lopende dossiers", aldus BIV-ondervoorzitter Alain Deketelaere.

Van zodra er eventueel verdere verduidelijkingen of versoepelingen vanuit de overheid zouden worden voorzien, gaan we deze zeker communiceren! We worden frequent geïnformeerd met de laatste FAQ's van het crisiscentrum. De informatie evolueert snel, van dag tot dag. We doen al het mogelijke om je de meeste actuele info te bezorgen!  Dank alvast voor je begrip.

BIV: 23/03/2020

Verhuurder die onvoldoende isoleert, riskeert sanctie

De tijd dringt voor wie een huis of een appartement verhuurt. Want vanaf volgend jaar dreigt uw huurwoning ongeschikt te worden verklaard als het dak onvoldoende geïsoleerd is. Ook dubbele beglazing wordt verplicht. Aan welke normen moet uw woning voldoen, en voor welke investering krijgt u nog premies?

Eerst even dit: we hebben het niet over de strenge energiedoelstellingen die Vlaanderen tegen 2050 oplegt, maar over de minimumnormen waaraan een woning moet voldoen, zodat uw huurder er menswaardig in kan leven. ‘Het gaat om een absolute ondergrens’, zegt Dorien Van Cauwenberge van het Agentschap Wonen-Vlaanderen, dat samen met de gemeenten waakt over de kwaliteit van woningen in Vlaanderen.
Zo is sinds 1 januari 2015 de Vlaamse dakisolatienorm van kracht. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over een minimum aan dakisolatie moeten beschikken. Dat betekent dat uw isolatie een R-waarde van minstens 0,75 m²K/W (vierkante meter kelvin per watt) moet hebben. ‘Dat komt overeen met een isolatiedikte van 3 à 4 centimeter, afhankelijk van het type materiaal’, zegt Van Cauwenberge.
Waarom moet u zich reppen om de minimumnorm voor dakisolatie te halen? Omdat uw huurwoning ongeschikt kan worden verklaard. ‘De minimumnormen zijn van toepassing op alle woningen in Vlaanderen, maar de administratieve en strafrechtelijke handhaving is toegespitst op de huurmarkt’, zegt Van Cauwenberge. Zonder een minimum aan dakisolatie riskeert u strafpunten bij een controle. Als uw huurder twijfelt aan de kwaliteit van de woning, kan hij naar de gemeente stappen om zo’n controle te vragen en een procedure tot ongeschiktverklaring op te starten.
Facturen
Tot nog toe resulteerde onvoldoende dakisolatie niet in genoeg strafpunten om de woning meteen ongeschikt te laten verklaren. Dat verandert op 1 januari 2020. Voldoet uw dak tegen dan niet aan de minimumnorm, dan worden meteen 15 strafpunten toegekend. Dat is het hoogste aantal én voldoende om uw woning ongeschikt te laten verklaren. De woning komt dan op een lijst van ongeschikte en onbewoonbare woningen terecht. ‘Die inventaris dient als basis voor een gemeentelijke of een Vlaamse heffing. Belangrijk is dat de eigenaar zo snel mogelijk iets doet aan de problemen, anders kan de Vlaamse Wooninspectie strafrechtelijk optreden’, zegt Van Cauwenberge. Voert u geen werken uit om de woning opnieuw conform te maken, riskeert u dus een boete en/of een gevangenisstraf.
Hoe kunt u weten of uw dak voldoende geïsoleerd is? Als leek is het niet gemakkelijk vast te stellen hoe dik uw dakisolatie is. ‘Facturen of bouwplannen kunnen een indicatie geven, of u kunt een energieprestatiecertificaat (EPC) laten opmaken’, zegt Geert Flipts van het Vlaamse Energieagentschap. Zo’n document, waarvan de opmaak ongeveer 200 euro kost, geeft aan hoe energiezuinig uw woning is. Dat gaat van het label A+ (uitstekend) tot F (zeer slecht). Dakisolatie is een van de elementen die in rekening worden gebracht om de energiescore van uw woning te bepalen. Ter info: een geïsoleerde zoldervloer bij een onverwarmde en onbewoonde zolder geldt als een geïsoleerd dak.
Sommige eigenaars zien op tegen de vereiste investering. Behalve dakisolatie wordt ook dubbele beglazing verplicht (zie verder). Die verplichtingen jagen brengen kosten met zich mee - u bent al snel enkele duizenden euro’s kwijt - en het duurt een aantal jaren voor zo’n investering zich terugverdient. Vandaar dat sommige eigenaars eieren voor hun geld kiezen. ‘Sinds de invoering van de dakisolatienorm zien we meer oudere panden op de markt komen’, zegt Kristof Thijs, communicatiedirecteur van de makelaarsfederatie CIB (Confederatie van Immobiliënberoepen).o

KRISTOF THIJS
COMMUNICATIEDIRECTEUR VAN DE MAKELAARSFEDERATIE CIB
Katelijne D’Hauwers van de belangengroep voor vastgoedeigenaars Verenigde Eigenaars: ‘Veel leden hebben zich de voorbije jaren in orde gesteld. Maar vooral oudere eigenaars zien op tegen de werken en besluiten - vaak in overleg met hun kinderen - om hun niet-geïsoleerde huurwoning te verkopen en de opbrengst te herinvesteren in een recenter pand dat wel aan de normen voldoet. ’Johan Krijgsman, de CEO van het makelaarsnetwerk ERA, bevestigt de trend. ‘Het gaat om eigenaars die al 20 of 30 jaar verhuren, maar geen energie of geld meer willen steken in hun pand. Sommigen verkopen en schenken het geld aan hun kinderen. Anderen herinvesteren in nieuwbouw. Van een overaanbod - en bijgevolg een neerwaarts effect op de prijzen - is geen sprake. Toch niet bij ons.’
‘Het gaat vooral om oudere huizen in het centrum van de stad. In een flatgebouw heeft de syndicus meestal wel al het initiatief genomen om de noodzakelijke werken door te voeren’, zegt Krijgsman.
Weet dat in een flatgebouw de strafpunten voor het ontbreken van dakisolatie voor alle appartementen gelden, dus ook voor de woongedeelten die niet net onder het dak liggen. Dat betekent in principe dat als een appartement onder het dak ongeschikt wordt verklaard ook de andere appartementen in het gebouw ongeschikt kunnen worden verklaard.

Achterpoortje
Eind mei, net voor de verkiezingen, keurde de Vlaamse regering wel een parallelle maatregel goed. Als uw woning voldoende energiezuinig is, worden bij onvoldoende dakisolatie geen strafpunten toegekend. De maatregel kwam er mede om spanningen tussen eigenaars van appartementen te counteren. Verhuurt u een huis, dan neemt u de beslissing om het dak beter te isoleren alleen. Dat is anders in een appartementsblok, waar u moet overeenkomen met de andere eigenaars om zulke werken uit te voeren. Het dak van een flatgebouw behoort tot de gemeenschappelijke delen, waarvoor alle eigenaars meebetalen, ook zij die niet vlak onder het dak een flat bezitten. Dat kan wrijvingen veroorzaken, want een eigenaar van een flat op het gelijkvloers is niet altijd bereid mee te betalen voor dakisolatie. Of: de eigenaar/bewoner wil de investering liever (nog) niet doen, terwijl de eigenaar-verhuurder een sanctie riskeert als niet aan de norm voldaan is.
Wat wordt bedoeld met voldoende energiezuinig? Daarbij wordt gekeken naar de energiescore, vermeld in het EPC. Voor een appartement moet die score lager liggen dan 400 kWh/m². Voor een gesloten bebouwing is dat 500 kWh/m², voor een halfopen bebouwing 550 kWh/m² en voor een open bebouwing 600 kWh/m². Die grenswaarden zijn niet om over naar huis te schrijven. Om u een idee te geven: een score van 400 komt overeen met het energielabel D, een van 600 met het label F. Maar zoals hierboven al staat: het gaat om het absolute minimum van wat van een woning verwacht wordt. ‘In het regeerakkoord is beslist de grenswaarden geleidelijk te verstrengen’, zegt Van Cauwenberge. Momenteel heeft zowat 84 procent van de appartementen in Vlaanderen een EPC-score van maximaal 400. Voor woningen heeft 64 procent een EPC-score van maximaal 500.
Behalve die minimumnormen heeft Vlaanderen ook strengere energiedoelstellingen. Tegen 2050 moet elke woning even energiezuinig zijn als een nieuwbouw die vandaag wordt gebouwd. Voor uw dak betekent dat een isolatie met een R-waarde van minstens 4 m²K/W. En dus geen 3 à 4 centimeter isolatie, maar minstens 16 centimeter. Wie dakisolatie plaatst, en een beetje toekomstgericht denkt, houdt daar dus het best al rekening mee.

Dubbel glas
Vanaf 1 januari 2020 treedt ook de dubbelglasnorm in werking. Die bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen over dubbele beglazing moeten beschikken, dus ook huurwoningen. De verplichting geldt alleen voor de leefruimte, de keuken, de badkamer en de slaapkamers. In de hal en het toilet is dubbele beglazing niet verplicht. ‘Het is moeilijk om een vast bouwjaar naar voren te schuiven vanaf wanneer een woning zeker voldoet’, zegt Flipts. ‘Sinds 1991 is er in Vlaanderen een isolatieregelgeving, maar tot 2005 was er erg weinig controle. Dubbele beglazing is wel vrij standaard geworden vanaf de jaren 80.’
Ook hier loopt vooral de verhuurder een risico als de norm niet wordt nageleefd. U riskeert dan strafpunten, maar onvoldoende om de woning meteen ongeschikt te verklaren. Pas vanaf 1 januari 2023 verandert dat en krijgt u meteen het maximum van 15 strafpunten als meerdere ramen geen dubbele beglazing hebben.
Daar stopt het niet. ‘Vanaf 2021 verstrengen sommige minimumnormen. Zo moet de verhuurder vanaf dan vaste verwarmingsapparaten in de leefruimte voorzien. Nu luidt het nog dat alleen de aansluiting voor een verwarmingsapparaat voorzien moet zijn, maar dat leidt soms tot onveilige situaties’, zegt Van Cauwenberge.

 

Bron: De Tijd

 

Nieuwe woning kopen of (ver)bouwen? Vanaf 2020 kan je minder lenen

Ga jij een woning kopen of (ver)bouwen? Dan moet je vanaf 1 januari 2020 zelf meer geld op tafel leggen. Vanaf dan mogen de banken je namelijk maar maximaal 90% van de waarde van je nieuwe woning lenen. In sommige gevallen kan de bank wel een uitzondering maken. Bijvoorbeeld voor jonge gezinnen die een eerste woning kopen.

Ook de aflossingslast of totale schuldenlast van je gezin zal een grotere invloed hebben op je lening. Vanaf volgend jaar mag maximaal 5% van al je woonkredieten bestaan uit leningen met een aflossingslast van meer dan 50%. De reden? De Nationale Bank van België (NBB) wil vermijden dat kredietnemers hun lening niet kunnen afbetalen en dat Belgische banken daardoor in de problemen komen. Het zou wel kunnen dat de huizenprijzen hierdoor terug dalen.

Uitzondering op de regel

Toch mogen banken nog uitzonderingen maken. Zo kunnen jonge koppels die een eerste woning kopen soms nog meer dan 90% van de aankoopsom lenen. Behoor je tot die categorie? Dan kan je in 35% van de gevallen nog tot 100% lenen, in 5% zelfs nog meer. Koop je voor de tweede keer een woning? Dan kan je in 20% van de gevallen meer dan 90% lenen, maar nooit meer dan 100%. Investeer je in vastgoed? Dan heb je voortaan recht op maximaal 80% van de aankoopsom. 10% van de investeerders kan tot maximaal 90% lenen.

Jonge gezinnen grootste slachtoffer?

Toch ondervinden jonge gezinnen de meeste nadelen van de maatregel, vooral omdat ze vaak over weinig spaargeld beschikken. Dat zegt Philippe Janssens van de Antwerpse vastgoedpromotor Immpact in Het Laatste Nieuws. ”Als je niet langer meer dan 90% van de waarde van je woning kan lenen, zijn vooral jonge mensen die op zoek zijn naar een betaalbare woning van 250.000 tot 300.000 euro het slachtoffer.” Ook op de uitzonderingen reageert Janssens niet positief. “Aan welke rentevoeten zal je nog meer dan 90% kunnen lenen? De banken grijpen dit aan om de marges te verhogen.”


Energiezuinig (ver)bouwen? Meer lenen

Janssens ziet nog een ander neveneffect: “De NBB houdt te weinig rekening met de energiekosten van een woning. Als je investeert in energiezuinigheid, moet je waarschijnlijk meer lenen. Nochtans is dat op de lange termijn een erg zinvolle investering.” Volgens Janssens liggen de prijzen in het segment van 250.000 tot 300.000 euro trouwens niet te hoog. “Dat geldt vooral voor de grotere en duurdere panden. En de nieuwe maatregel van de NBB zal dat niet verhelpen.” De banksector staat wel achter de maatregel.

Bron: Het Laatste Nieuws

 

Is het wegvallen van de woonbonus en verlagen van de registratierechten echt zo voordelig? Iedereen verliest, koppels het meest.

Dat het aankopen van een woning nu goedkoper wordt, is gewoon windowdressing, klinkt de kritiek op het nieuwe Vlaamse regeerakkoord. Het verlagen van de registratierechten met de volle 1 procent weegt niet op tegenover van het wegvallen van de woonbonus. Koppels zullen uiteindelijk het meest verliezen. Zij genoten voordien immers allebei van de fiscale aftrek, terwijl een korting op de registratierechten maar één keer geldt.

Volgens de nieuwe regering wordt het aankopen van een eigen woning nu goedkoper. Dat klopt, door de registratierechten met 1 procent te verlagen is er inderdaad een kleine korting. Toch blijft die winst bijzonder beperkt, zeker voor jonge mensen die een woning kopen onder de 200.000 euro. Die betalen voor de eerste schijf van 80.000 euro sowieso geen registratierechten, en dus is die 1 procent verlaging voor hen helemaal niet zo interessant.

 “Voor ons is het duidelijk dat iedereen in deze nieuwe regeling verliest. Om die woonbonus te compenseren in de registratierechten moet je al een huis kopen dat meer dan 2 miljoen euro kost. Een onrealistisch gegeven. Daar zijn er geen duizend van in Vlaanderen”, zegt Alex Geens. “Alleenstaanden verliezen in vergelijking minder dan koppels, op die manier wordt de situatie voor een stuk wel recht getrokken. Koppels genoten van een dubbel voordeel ze konden allebei van het fiscaal voordeel genieten terwijl het ook makkelijker is een lening aan te gaan als je met twee bent.”

Eén van de argumenten is dat huizen op deze manier terug goedkoper zullen worden. Maar dat verwachten de kenners alleszins niet. “De korting die je krijgt op de registratierechten is heel beperkt. Het gaat om 1.000 tot 3.900 euro in deze situaties. Op grote bedragen is die ene procent verwaarloosbaar. We denken daarom ook niet dat dat de huizenprijzen zal beïnvloeden. De grootste beïnvloedende factor is de lage rente en die wordt niet door Vlaanderen bepaald.”

Verschillende stemmen voorspellen van een rush op de vastgoedmarkt. Want het is nog niet te laat. Het zou zelfs kunnen dat de datum van de compromis zal gelden om te bepalen in welk systeem je zal vallen. Als dat niet zo is, is er nog tijd. Een notaris kan een akte tussen de twee en drie maanden laten verstrijken. “In deze cases is het wel duidelijk, mensen die op het punt staan om een woning te kopen doen dat beter vandaag dan na 1 januari. Vermoedelijk zal ook de datum van de akte gelden als de maatstaf in welke situatie je terechtkomt.”

Wat met mensen die vandaag genieten van de woonbonus maar over enkele jaren een nieuwe woning aankopen omdat hun gezinssituatie verandert? “Dat is nog koffiedik kijken. Momenteel geldt de regeling dat wie van de woonbonus geniet, de lening overzet naar een ander pand, de huidige regeling wel blijft duren. Maar het is moeilijk te zeggen of dat zo zal blijven. Het zijn op deze manier dus vooral de jonge mensen die nooit een eigen woning hebben verworven die verliezen.”

Bron: Het Nieuwsblad 01/10/2019

EPB, EPC, het S-peil, … Bouwen lijkt wel over een eigen alfabet te beschikken. Geraak je niet wijs uit al die moeilijke termen? Geen paniek! Wij helpen je door enkele begrippen uit te leggen in mensentaal.


BEN-woningBEN-woning
Een BEN-woning is goed geďsoleerd en heeft weinig energie nodig. Die energie haalt de woning uit hernieuwbare bronnen.
BEN betekent Bijna-EnergieNeutraal. Een BEN-woning is goed geďsoleerd en heeft weinig energie nodig. Die energie haalt de woning uit hernieuwbare bronnen. Een BEN-woning moet in Vlaanderen voldoen aan zes voorwaarden.
• Energieprestatieniveau: E30 of lager
• S-peil: S31 of lager
• Maximale isolatiewaardes van de constructiedelen (Umax)
• Opletten voor oververhitting
• Voldoen aan ventilatie-eisen
• Voorzien in een minimum aandeel hernieuwbare energie
BENOvatie
Hoe hoger de COP, hoe efficiënter de warmtepomp.
Een BENOvatie is een renovatie volgens de Vlaamse normen voor 2050. Hierbij heb je twee mogelijkheden: ofwel zorg je ervoor dat elk onderdeel van de gebouwschil (dak, muren, ramen, vloeren, …) van je woning een welbepaalde isolatiewaarde of U-waarde niet overschrijdt én verwarm je met een energiezuinige installatie of laat je je woning aansluiten op een warmtenet; ofwel heeft je woning na renovatie een E-peil van maximaal E60 óf een energiescore van 100 kWh/m˛. BENOveren is dus niet hetzelfde als BEN bouwen.
COP
Een passiefhuis benut zo veel mogelijk gratis energie uit de omgeving door een doordachte oriëntatie en het strategisch plaatsen van raampartijen.
Het theoretische rendement van een warmtepomp wordt aangeduid met de COP (prestatiecoëfficiënt). Dit is de verhouding tussen de hoeveelheid afgegeven warmte tegenover de hoeveelheid verbruikte energie. Hoe hoger de COP, hoe efficiënter de warmtepomp. Een COP van minstens 4 is ideaal. Dat betekent dat de warmtepomp voor 1 kWh elektriciteit 4 kWh warmte produceert.
EPB
Hoe energie-efficiënter je bouwschil (buitenmuren, ramen, dak, vloeren...), hoe lager en hoe beter je S-peil.
Alle gebouwen waarvoor vanaf 1 januari 2006 een aanvraag om te (ver)bouwen is ingediend, moeten op energetisch gebied en op vlak van binnenklimaat voldoen aan bepaalde eisen. Die eisen worden de EPB-eisen genoemd en zijn ingevoerd door de Europese Unie om het energieverbruik per huishouden te drukken. De EPB-eisen worden steeds strenger, wat betekent dat woningen steeds energiezuiniger zullen worden en minder gaan uitstoten.


E-peil
Het E-peil drukt de globale energieprestatie uit van je woning. Dit getal geeft een inzicht in het energieverbruik van je woning. Hoe lager het E-peil, hoe minder energie een woning nodig heeft voor ruimteverwarming, de productie van sanitair warm water, elektriciteit, …
Ingrijpende energetische renovatie
Een ingrijpende energetische renovatie is een verbouwing met een functiewijziging van het beschermd volume (dat is het gedeelte dat je verwarmt) van je woning van meer dan 800 mł, of een renovatie waarbij je je verwarmingsinstallatie vervangt en minstens 75 procent van de buitenschil isoleert. In dat geval mag het E-peil maximum E90 bedragen.
Lage-energiewoning
In een lage-energiewoning zijn alle voorhanden zijnde maatregelen getroffen om het energieverbruik tot een uitstekend niveau te beperken. Een lage-energiewoning heeft een E-peil lager dan 40 en een K-peil niet hoger dan 25. Het verbruik voor de verwarming en koeling ligt voor een lage-energiewoning rond de 30 kWh/m˛ vloeroppervlakte op jaarbasis.
Nulenergiewoning
Een nulenergiewoning voldoet aan dezelfde voorwaarden als een passiefhuis, met dat verschil dat de nog resterende energievraag voor ruimteverwarming en koeling volledig gecompenseerd wordt door ter plaatse opgewekte hernieuwbare energie.
Passiefhuis
Een passiefhuis is rechtstreeks gelinkt aan een welbepaalde constructiestandaard. Het is een woning met een permanent goed binnenklimaat, zonder traditioneel verwarmings- of koelsysteem. Zowel ’s winters als ’s zomers. Vandaar de naam passiefhuis, omdat je zo’n woning niet meer actief moet verwarmen. Een passiefhuis benut zo veel mogelijk gratis energie uit de omgeving door een doordachte oriëntatie en indeling van de woning en het strategisch plaatsen van raampartijen. Belangrijk zijn een goede isolatie van muren, vloeren en dak en het gebruik van driedubbele beglazing en speciaal raamwerk. De K-waarde van een passiefhuis bedraagt 15. Het E-peil ligt rond de 30.
S-peil
Sinds 2018 is er in Vlaanderen niet langer sprake van het K-peil als eis voor particuliere woningen. Als bouwheer moet je vooral rekening houden met het S-peil of schilpeil. De regel: hoe energie-efficiënter je bouwschil (buitenmuren, ramen, dak, vloeren...), hoe lager en hoe beter je S-peil. In 2018 moesten nieuwbouwwoningen een S-peil van 31 halen. In 2020 is dat S28.

Bron: Livios 28/05/2019

 

 

Asbestinformatieplicht

Het decreet rond de asbestinformatieplicht werd afgelopen woensdag (17 april) in het Staatsblad gepubliceerd. Tegen ten laatste 31 december 2031 moet elke eigenaar van een toegankelijk gebouw met risicobouwjaar (het jaar 2000 of ouder) over een geldig asbestinventarisattest beschikken. De asbestinventaris bevat een lijst van alle asbestverdachte en asbesthoudende materialen in de woning en wordt opgemaakt door een asbestdeskundige inventarisatie, gecertificeerd door de OVAM. De inventaris wordt door de OVAM ingegeven in de databank, waarna ze een asbestinventarisattest aflevert.
Vastgoedmakelaars krijgen evenals eigenaars, verhuurders en notarissen een informatieplicht aan de hand van het asbestinventarisattest bij verkoop. De datum hiervoor wordt nog vastgesteld door de Vlaamse Regering. De vastgoedmakelaar die een onderhandse verkoopovereenkomst opstelt, zal in de overeenkomst volgende zaken moeten vermelden: of de inhoud van het geldige asbestinventarisattest vooraf werd meegedeeld aan de verwerver, de datum, de samenvattende conclusie van het attest en de unieke code ervan.
Ook bij verhuur komt er een informatieplicht op een nog nader te bepalen datum. De verhuurder van een woning met risicobouwjaar die over een geldig asbestinventarisattest beschikt, zal een kopie aan de huurder moeten geven, en dit ten laatste bij het aangaan van een nieuwe huur, of binnen de maand na datum vermeld op het attest, als de OVAM een attest uitreikt tijdens de looptijd van de huurovereenkomst.
Vanaf 27 april as. gelden reeds overigens vier specifieke verbodsbepalingen voor asbesthoudende daken of gevels. Zo is het verboden constructies als zonnepanelen, overzetdaken en reclamepanelen te bevestigen aan of over asbesthoudende dak- en gevelbekleding. Het is ook verboden asbesthoudende dak- en gevelbekleding in te sluiten of te bedekken met andere materialen. Verder geldt er een verbod om dak- of gevelbekledingen te reigen of te ontmossen.
Het exacte bedrag van de retributie voor het attest, moet de Vlaamse Regering nog vastleggen. Het opstellen van het inventaris door de deskundige zou +- 350 euro kosten, zo schat de OVAM.

Deze website maakt gebruik van cookies! Meer details over onze cookies kan je terugvinden in ons cookiebeleid